纾困房企,AMC不再单打独斗

1评论 2022-08-04 10:19:11 来源:乐居财经

文/乐居财经 李姗姗

继纾困佳兆业之后,招商蛇口又拉来一家AMC,再次下场抄底。

7月28日,招商蛇口工业区控股股份有限公司(下称“招商蛇口”)发布与深圳市招商平安资产管理有限责任公司(下称“招商平安资产”)签署《战略合作协议》的关联交易公告。

根据公告,双方拟在优化资源配置、盘活存量资产、困境房企纾困等领域建立战略合作关系,实现优势互补、互利双赢、共同发展的战略目标。双方合作的内容主要包括搭建产融协同平台、推动困境地产项目合作两个方面。

协议生效后,招商平安资产将协调其管理的合伙企业向招商蛇口支付不超过40亿元的合作意向金。

据了解,招商平安资产与招商蛇口实控人均为招商局集团。招商平安资产是由招商局集团和中国平安联手成立的深圳首家AMC机构(资产管理公司),目前由深圳市招融投资控股有限公司、中国平安人寿保险股份有限公司(下称“平安人寿”)、深圳市投资控股有限公司和中证信用增进股份有限公司分别持股51%、39%、8%和2%。

40亿纾困金落袋后,招商蛇口迅速出击,吞下了深圳最贵豪宅之一的半岛城邦(五期)。

8月1日,招商蛇口宣布旗下深圳招商房地产有限公司,与南海控股子公司深圳半岛城邦房地产开发有限公司签署战略合作协议。

据此,双方将共同保证半岛城邦第五期的顺利推进,方式包括但不限于债务重组、股权重组、管理重组、代建代销售等。

实际上,此次并非招商蛇口携手AMC机构化解地产风险的首次尝试,此前招商蛇口还曾拉上长城资产纾困佳兆业。

当前,AMC机构入局成为出险房企纾困解危的新模式,该模式也让身处滚滚雷声中的房企看到新希望。不过,在出险房企拥有优质项目资源却无力开发的情况下,捆绑那些开发实力强劲的央企地产商共同纾困,或许才能发挥出AMC最大的能量。

纾困险企新模式

协议显示,此次招商蛇口与招商平安资产合作的内容主要包括搭建产融协同平台、推动困境地产项目合作两个方面。

在搭建产融协同平台,优化资源配置方面,发挥招商平安资产的资产管理、产融结合优势,以招商蛇口在粤港澳大湾区、华东区域、江南区域等核心区域城市的优质项目及资源为基础,共同探讨适宜的合作模式和合作机制,根据项目拓展进度,不断将成熟项目纳入合作资产池。

推动困境地产项目合作方面,双方共同对存在流动性危机的困境地产项目进行调研、梳理及研究,通过资产转让、股权合作、联合运营等方式参与困境地产项目的重组盘活,实现困境地产项目的价值最大化。

换言之,就是招商蛇口和招商平安资产二者合作抄底并购地产项目。

而这并非招商蛇口联合AMC机构化解地产风险的首次尝试,在此之前,招商蛇口还曾拉长城资产入局,纾困佳兆业。

今年1月的一份网传文件显示,包括招商蛇口在内的9家央国企被要求通过收并购资产的方式为11家中高风险房企提供流动性支持。随后,招商蛇口注册发行了今年行业首笔并购中票。不过,多家地产商在获得银行并购融资额度之后均未有所动作,大家对收并购保持十分谨慎的态度。

彼时,有业内人士分析,尽管政策层面已允许收并购贷款不计入“三道红线”,但央国企亦须考虑自身健康发展,且面临着国资委等主管部门对财务指标的考核,实际收并购意愿并不强烈。

直到今年4月份,招商蛇口宣布联手长城资产与佳兆业共同宣布签署战略合作协议,约定以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区城市更新为基础,设立三方合作平台共同开发。此外,各方还将在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作。

尽管合作协议中只字未提收并购,但从合作项目上以及“央国企+出险房企+资管公司”的组合上来看,无不透露着接盘和并购的意味。

与此同时,招商蛇口方面依然保持谨慎的态度,今年6月招商蛇口股东会上,其表示纾困佳兆业将秉持市场化原则、依法合规原则、三道红线原则、并购项目但不并购平台原则、风险与收益相匹配原则。

并强调,仅会对佳兆业手头项目进行并购,不会并购公司平台。项目并购过程中,也会坚持风险与收益的综合考虑,不会突破自身的“三道红线”。

而此次招商蛇口拉上招商平安资产,或是招商蛇口再度绑定AMC机构探索纾困房企的新模式。

截至2021年12月31日,招商平安资产实现营业收入27.94亿元,净利润6.1亿元。

AMC驰援房企

2021年12月以来,为化解房企债务风险,加速行业出清,包括银保监、央行、国资等监管层密集发声,支持鼓励专业处置不良资产的金融机构AMC,加速进入房企解危纾困行列。

此次招商蛇口联手招商平安资产,以及此前长城资产入局佳兆业只是AMC进场盘活房企的一个缩影。据了解,目前已有多家AMC机构有所行动,为房企注入资金。

今年以来,东方资产、长城资产、信达资产、华融资产四大全国性AMC先后入局出险房企的收并购。

2月,东方资产率先发行不超过100亿元金融债券,募集资金用于重点房企优质项目的风险化解及处置工作;3月14日,长城资产又发行100亿元金融债券,用于房地产金融风险化解。

4月,长城资产与中交集团签署战略合作协议,双方将在国企改革重组、房地产行业风险化解、“两非两资”剥离处置、不良资产盘活等领域开展合作;与阳光城就6.65亿元债务为基础资产进行资产管理合作。

今年上半年,长城资产已与12家重点受困房企开展多轮对接及项目筛选,对受困房企提供的意向纾困项目资产深入研判。

5月,中南建设宣布,华融资产和地方国资预计将在项目并购、资产盘活等方面与中南建设展开合作,相关支持项目总规模不超过50亿元。

6月,信达资产与佳源国际达成合作,将在盘活存量资产、优化资源配置、流动性改善、企业纾困等方面向佳源国际提供支持。在此之前,信达资产副总裁赵立民加入恒大集团成立风险化解委员会。

目前,四大AMC机构已然成为托底出险房企的援军,在AMC长长的纾困房企名单中,恒大、佳兆业、阳光城、融创、中南建设、奥园、佳源国际、富力地产、花样年、世茂等多家知名房企均在列。

除了全国性AMC,各地方AMC也加速入局。7月19日,郑州地产集团和河南资产联合设立郑州市地产纾困基金,通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式,参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。据悉,基金规模大概为200-300亿元。

6月7日,浙江省房地产业协会与浙商资产达成合作协议,共同发起设立“并购重整合伙企业”,初步成立了100亿元规模的“并购重组专项资金”,用于房企解危纾困。

另外,广东提出探索驻粤金融资产管理公司和地方金融资产管理公司参与高风险房企资产处置新模式;河南省周口市亦表态将与河南资产在问题楼盘化解等方面开展战略合作。

总体来看,目前AMC主要纾困方式为收购债务、联合央国企设立纾困基金或合作平台,纾困的主要对象为房企以及地产项目。AMC的入局,使得房企在化解债务危机上又多了一条出路。但与此同时,由于AMC机构业务的特殊性,也令其援助的效果存在较大的不确定性。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示,AMC的长处是对不良资产的处置与整理,但AMC发挥该长处的前提是获得出险房企的资产管理权,在出险房企尚未进入破产清算程序,还试图努力自救和通过重整来恢复生机的状态下,AMC就只能成为这些出险房企自救的配角和资源提供者,而无法成为资产处置的主导者,自然也就致使AMC的隆重出场,至今也是一场雷声大雨点小的空欢喜。

(责任编辑:Robot RF13015)

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