28个大中城市平均空置率达12% 三线城市空置率远高于一二线城市

1评论 2022-08-05 14:15:33 来源:金融界 作者:刘言

   近年来,随着人口流动的加剧,空置住房造成的“空心城”现象日益突出。

  8月5日,贝壳研究院对国内28城市的3万个小区盘点发现,28个大中城市平均住房空置率为12%,相对处于较高区间。

  其中,南昌、廊坊、佛山住房空置率均在15%以上,而深圳、北京、上海空置率最低,均在7%以下。

  南昌、廊坊、佛山空置率居高

  住房空置率的区域差异,直接反映房地产市场发展的潜力。

  通常来说,空置率在5%—10%之间是合理的,低于此区间则认为空置率过低,表明住房需求旺盛,潜在需求较高。高于10%则认为空置率过高,表明住房供给过剩,存在库存积压风险。

  贝壳研究院统计发现,我国28个大中城市平均住房空置率为12%,相对处于较高区间。

  住房空置率随城市能级递减而依次递增,一线平均7%,二线平均12%,三线16%。其中仅有9个城市空置率处于合理区间之内,大部分城市处于10%-15%之间,6个城市高于15%。

  分城市看,深圳、北京、上海空置率最低,均在7%以下,而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位,均在15%以上。

  贝壳找房研究院分析,购房门槛、老龄化程度、租金回报均会影响住房空置率变化。国内研究表明,当老龄化达到一定程度(65岁以上人口占比达18%),住房需求会下降。

  以住房空置率较高的城市为例,南通老龄化人口占比为23%,空置率为15%;重庆老龄化人口占比达17%,空置率为17%,两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平。而在深圳、厦门和广州,65岁以上人口占比和空置率均低于10%。尤其是深圳老龄化人口占比为3.2%,空置率仅5.3%,反映出强劲的市场潜力。

  同时,城市购房门槛的约束。房价越高、按揭贷款比例越高的城市,拥有多套住房的成本越高,进而住房空置成本越高。比如,2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例仅37%,全国购房门槛最高,但其住房空置率仅6%。反之,住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等,其房价也越低。

  此外,持有空置住房的机会成本,即租金回报的高低也是决定空置率的核心因素。据贝壳研究院数据,重点城市租金(中位数)与住房空置率的相关系数为-0.70,租金与住房空置率显著负相关。空置率由低到高排名前三位的深圳、北京、上海,其月租金中位数在5000元以上,而空置率排名后两位的南昌、廊坊,其月租金中位数在1600元以下。

  警惕过高的住房空置

  对于当前的国内城市住房空置率现状,贝壳研究院认为一定程度的住房空置率是合理且有必要的,但过高的住房空置率值得警惕,其潜在的风险不容忽视。

  其合理性在于,中国整体城镇化进程依然较快,仍有较多的人口向城市聚集,特别是产业发展较快的热点城市,比如成都、杭州和合肥等。相对较高的空置率,有助于平稳接纳人口涌入,避免了住房供应紧张导致房价、房租过快上涨,空置房屋起到了较好的缓冲作用。

  其风险在于,从市场供需角度来看,空置住宅意味着潜在供给,高空置率等同于大量潜在供应。当房价下跌预期较强时,大量空置房屋进入存量房市场会导致短期供给激增,加剧供求失衡而放大房价下跌风险。今年二季度部分城市放松限售,二手房新增挂牌房源激增,一定程度上也是空置住房过多的体现。

  在空置房风险治理上,境外城市治理经验值得借鉴。

  贝壳找房研究发现,境外住房空置率较低,是因为是持有空置住房的成本较高。据不完全统计,法国、英国、加拿大、澳大利亚以及中国香港均设有住房空置税。相比之下,中国内地没有相关房产税、空置税征收,导致住房空置成本低,房屋居住使用效率低下。

(责任编辑:刘帅)

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