原报告 | 仁恒置地攻与守

1评论 2022-11-24 17:28:49 来源:观点网

  观点指数 对于民营企业来说,要在今年保持销售稳定增长是一件不容易的事情。

  观点指数发布的研究成果显示,前100房企1-10月实现全口径销售金额58007亿元,同比减少46.9%;10月单月前100房企实现全口径销售金额5698亿元,同比减少35.7%。可以看到,全行业都不可避免地面临销售下滑的压力。

  仁恒置地则交出了亮眼的成绩单,前十月合约销售金额约为581.43亿元,合约预售面积为112.92万平方米,相比2021年同期分别上升了41.6%及下降了14.2%。

  深入研究可以发现,仁恒置地大部分的销售来源于上海项目,这一比例超过50%,尤其值得一提的是海上源项目,四期开盘均以日光收盘。

  回顾仁恒置地的新增土储表现,在上海的土地拓储动作不明显,这与销售攻势形成强烈对比。转而在江苏公开市场上拿下不少地,进一步守住大本营优势,甚至下沉到县级区域。

  根据“以产定销”的项目推售流程来看,上海短期内没有太多土储支撑新项目推售,江苏域内会有较多项目,但是销售利润却不一定能够企及此前。

  上海销售出圈 

  年报数据显示,之前仁恒置地在上海区域的销售占比较低,到2020年底,销售占比达到17.5%。

  按照项目推出进度,2021年底将会陆续推出市场。但是,今年2月底后上海经历了几个月的疫情侵扰,房地产销售疲软。今年5月单月销售下滑严重,仁恒置地销售金额约为11.35亿元,合约销售面积47695平方米,相比2021年同期分别下降了70.0%及62.5%。

  从数据来看,2022年仁恒置地可售货值达1200亿元,70%位于长三角,其中上海的货值为400亿左右。今年上海3-4月份的封控基本压缩了大部分的销售量,仁恒置地如果不能很好地推售这些项目,势必会影响整年的销售业绩。

  值得庆幸的是,5月中下旬解封后,仁恒置地销售同比由降转升。2022年6月合约销售金额约为125.78亿元,环比增长十一倍之多,合约销售面积为21.95万平方米,上述数据相比2021年同期分别上升了201.0%及46.8%。

  最新数据显示,前十月仁恒置地上海销售金额为333.74亿元,占总销售比例达到57.4%,位列第一。苏州合同销售金额为74.1亿元,占比12.7%;新加坡合同销售金额24.71亿元,占比4.9%。

  资料来源:观点指数整理

  从上图可以看到,仁恒置地在三季度推出的几个盘均价在6万元/平方米以上,当日去化率基本为100%。值得一提的是,仁恒海上源项目火爆,三开三售罄。其中五、六批次的新盘天樾园和和海上溪云预计是今年在上海市场的收尾之作,从9月的去化率来看,下一轮推盘去化率应该不差。

  回顾仁恒置地2019-2021年的土储新增情况不难发现,在上海拿了许多土地,这也为后来销售的增长奠定了基础。

  尽管二季度受疫情影响,但并不影响今年上海整体销售出圈。不过,观点指数认为上海销售短期难创新高。

  主要原因:其一,土地储备告急,前三年拿地的项目已出售得差不多。第二,上海优质地块竞争激烈且偏少,仁恒置地对地块的要求较高,一般都是要滨水和容积率大的地块。如果土储没有得到补充,上海项目推售就难以实现。

  还有一个上海区域存在的市场情况,即近期推出的新盘几乎有80%以上都是外环项目,内环项目萎缩严重,说明了上海中心地段土地供应有所减少。

  如果未来中心城区土地成本上升,外环项目利润不高,那么上海项目的利润则会下降,可能会面临压力。

  大本营强化

  仁恒置地在2021年报中提到,各地人口持续流入中国一二线城市、新加坡等经济持续发展的发达地区,房地产需求仍然殷切,高端市场改善需求是下一阶段地产企业的发展机遇。

  可见,仁恒置地对于一二线城市的高端市场是有一定展望的,这就不难理解近年来对其他城市的扩张动作。

  2021年年报数据显示,仁恒置地在六大经济区的20个高增长城市以及新加坡的优质地段有合计总建筑面积约992.4万平方米的土地储备。其中,约有55.1%位于长三角、18.0%位于大湾区。这两个区域合计基本可以覆盖销售的80%。

  不过对仁恒置地来说,大本营仍是以长三角为主。据观点指数不完全统计,今年年内仁恒置地在公开市场上拿地的重点省份是江苏。

   

  资料来源:观点指数整理

  早在2021年的土拍市场上,就可以看到仁恒置地加大对江苏。彼时在无锡拿下了45.33万平方米的土地,土地出让金高达114.34亿元。今年内在江苏苏州、无锡和如皋拿地,金额最多的一宗也是无锡地块,总价28.45亿,以联合体形式元摇号竞得。

  仁恒置地在2021年报里曾提到继续在重点城市如上海、苏州和天津,还有新城市如无锡及扬州补充其土地储备。可以看到,上海和天津新增土储是没有达到预期的。

  观点指数认为,今年的土拍市场民企拿地愈发审慎,一些长三角城市的土地市场(除上海外)开发空间和利润更具吸引力。因此,不难发现仁恒置地在逐步寻找江苏区域内的下沉市场。

  从城市分布来看,江苏的新增土储结构中有两宗是县级区域地块,一个是如皋,另一个是张家巷。张家巷地块附近已有金辉、弘阳、碧桂园、温州时代、世茂、瑞德、中锐等企业的项目。可以说明,仁恒置地拿到的县级地块是优质的,但也面临与其他先入房企竞争的问题。

  仁恒置地在精装住宅口碑良好,但是县级市场的精装市场可能还有待时间考验。

  观点指数认为,江苏省内的核心城市像南京、苏州、无锡等中心城区存在较多的溢价空间。如果往县域布局,首当其冲就是销售去化问题,这不仅会影响项目推售,还会限制资金流动。

  不过,这也算是下沉探索的一步棋子,仁恒置地需要用时间去检验。

  品质的挑战

  自进入内地房地产市场后,仁恒置地的表现都是比较平稳的,到了2019年后规模开始提速。这不仅体现在城市数量扩大,还体现在项目数的增多(2019年38个到2020年54个)。 

  资料来源:企业公告、观点指数整理

  根据上图所示,2018年到2020年的三年时间里,仁恒置地销售猛涨。虽然体量上了一个层级,但是毛利率水平则逐年下滑(由2018年的46%下降至2020年的36.4%,2021年更是近5年的低位,为25.6%)。

  观点指数认为,主要是低能级城市高消费群体偏少带来的,出现产品供应和需求不完全匹配的情况。

  2022半年报中,仁恒置地录得的毛利率为35.6%,据东方财富Choice数据统计,A股房地产企业2022年上半年的毛利率均值为19.34%,仁恒置地明显高于行业平均水平  。主要还是上海销售带来的高毛利。

  展望未来,仁恒置地在规模扩张的路上保持较高的毛利率还是会面临压力。

  如现在土拍条件的增多、地价和房价都设置了一定的上限,利润空间被锁住。而高端品质的住宅项目需要花费的成本更多,项目资金预算需要更为充足。

  而且现有的“保交楼”政策,会对房企的资金监管更为严格,房企资金层面灵活性和流动性有所受限的。

  许多房企不再盲目追求高周转的模式,逐渐转向打造自己的品质工程。像新城控股推出的“幸福体验工程”,旭辉透明工厂和碧桂园建筑机器人的研发,都是在提高项目建筑工程的工艺和完善品质监督体系,以此来提高附加值。

  因此,观点指数认为,利润空间的压缩和竞争者不断加入,在高端品质住宅项目上“内卷”会成为当下的新常态。

  在后疫情时代,产品质量依然是经久不衰的引力法则。

(责任编辑:Robot RF13015)

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