作者丨王迪

　　出品丨焦点财经

　　故事已经到了转折点，与一个逆转全局的高潮相比，市场更希望看到一系列务实的动作。

　　11月23日，史诗级救市政策“金融16条”正式发布。次日，融资“大礼包”立竿见影。

　　中国工商银行与万科、金地、绿城中国、龙湖、碧桂园、美的置业、金辉等12家房企签订协议，提供意向性融资总额高达6550亿元。同日，建设银行与8家房企签署协议，融资惠及央企中交建，地方国企首开、越秀，以及民企万科、龙湖、美的置业、合生创展、大华。

　　多家银行与房企密集“牵手”，深化银企合作，将定向“帮扶”落到实处。一系列的高层定调，加上“第二支箭”迅速跟进，正让这场开发商“救援行动”落到纸面。

　　仅以业内“带头大哥”来看，短短3日，万科拟融资和获得的银行授信总额就超过2500亿（不包括24日融资额度），而根据中指研究员的数据显示，“第二支箭”受理融资规模近千亿元，近百家民营房企申请 ，混合所有制房企成为“第二支箭”支持扩容的对象。

　　相对于此前市场端地方限购政策的优化，本轮发债支持范围更广、发行规模更大、门槛更低、力度更强，可谓给予房企“真金白银”的补给。政策的全面转向直观的表现是，资本市场在24日迎来“狂欢日”，地产股迎来普涨。

　　从“ICU”到“KTV”模式，政策落实眼花缭乱，此波“速效救心丸”，到底能起到多大的作用？焦点财经就此采访了诸多业内人士。

　　1、民营房企融资仍泾渭分明 未来洗牌格局不会变

　　政策性“救市”的全面利好，往往被视为“大放水”，但是，相对于2008年和2015年，此波政策仍以防范金融性风险，托底为主。

　　虽然“金融16条”特别强调对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，体现了对民营房企信心的夯实。但是，房地产资深业内人士张宏伟在接受焦点财经采访时表示，融资授信在房企间泾渭分明，民营房企在起跑线上已经分化。

　　“有百亿千亿授信房企，也有确定拿不到额度的，不是全部都救，行业继续出清格局明朗，未来洗牌格局不会变。”

　　从当前的实际融资面来看，政策之下获得融资授信额度的房企除了国央企之外，依然还是以少数优质民企为主，鲜有出险房企入列。

　　11月24日，银保监会发文称，六大行落实“16条”，建立区域优质房企“白名单” ，对暂时遇困房企存量开发贷款给予展期等安排，可以看出对房企支持呈现差异化。

　　此外，11月24日，碧桂园获邮储银行不超500亿元意向性授信额度。据知情人士透露，加上工行、中行三家国有大行将给予碧桂园总授信额度超过千亿元。交通银行给予分别给予万科、美的置业1000亿元、200亿元授信的则是交通银行，时间是11月23日；中国银行给予万科授信额度1000亿元；此外，中国农业银行与中国海外发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团五家房企举行银企战略合作协议签约仪式。

　　从中债增信以及“第二支箭”融资条件来看，因为房企申请标准都需要抵押物，这就对民营房企可抵押资产提出要求，同样延续了分化的特点。

　　近日，获得民营房企的发债信用增进函的是龙湖集团、美的置业、金辉集团，合计获得47亿中期票据。交易商协会受理龙湖、美的置业、新城、万科、金地储架式发债申请，分别为200亿元、150亿元、150亿元、280亿元、150亿元，合计930亿元。

　　纵观“金融16条”，大多与房企融资及化解债务风险及保交楼相关，防范金融风险扩散，而非让暴雷房企重生。

　　IPG中国首席经济学家柏文喜认为，之所以推出以国家队出面提供增信措施来支持民营房企发债的举措，貌似政策力度很大，但是增信机构需要提供的反担保或质押措施比房企直接向银行融资更苛刻之外，还要付出相当的费用，从而让其只能成为优质民企给自己锦上添花的宣传品，而实际上真正的落地额度与覆盖面都相当有限。"

　　“以银行保函取代预售资金监管这一措施而言，出险房企和处于困境中的房企因为信用缺失而导致银行根本无法出具保函。”

　　此外，“金融16条”结合2000亿元“保交楼”专项借款的出台，鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具，保交楼仍是重中之重。在焦点财经采访的几家暴雷房企表示，他们无法和优质房企相比获得相关融资，目前仍以保交付为主。

　　央视财经评论员薛建雄则对焦点财经指出，融资层面能落实到优质民企已经很好了，毕竟房价下跌后，绝大多数房企实际是资不抵债。

　　“对于民营房企，降低负债是根本，再借钱债更重，只能未来努力赚钱，慢慢还债了，房企现在都过紧日子是对的。房价大涨，老百姓接盘。大通胀后，全社会接盘。”

　　2、千亿授信额度只是一方面，银企合作关键看落地

　　相对于“第二支箭”一家房企几百亿的额度，动辄千亿的银行授信额度显示出力度。中指研究院企业事业部研究负责人刘水也预测称，根据近期政策精神后续会有更多银行、房企签署合作协议。

　　张宏伟指出，政策风向转变这是好事情，但是从执行的角度来讲，融资的力度取决于销售有没有好转。

　　他认为，银行支持房企授信额度是为了呼应央行“金融16条”的定调，即“表演式授信”，能够按“挤牙膏”一样的策略释放出来就不错了。根据未来预期，如果销售未好转，授信额度不可能大幅度兑现。他的依据是：“2000多亿的并购贷授信几乎没有落地就是前车之鉴。”

　　“从目前这两个月来讲，如果说力度100分打分的话，顶多打个50分。”张宏伟如此表示。

　　亦有熟悉银行操作体系的业内人士告诉焦点财经，银企合作关键是看落地。金融机构银行有比较严谨的投资标准和体系，即使有16条政策指导，但是在实操层面，就每个业务端口、每个人、每项业务来看，金融机构银行端也不会那么宽松，还会守住自己的标准。

　　“目前银企合作的大多是国有企业，如果投资的钱面临亏损，也可能会面临国有资产的流失。一旦有标准没有把控好的话，可能投资的钱就收不回来，具体业务操作的人也会面临考核压力。”

　　该位人士告诉焦点财经，针对授信额度的落实一般会有一个期限，但不是说额度必须要用完，要看他们签的协议，但没有任何违约责任的协议，授信一千亿，可以投向这项业务，具体来讲落实多少金额，要看具体哪个城市、什么类型项目，再根据项目的情况落地，速度并没有那么快。

　　根据目前公布的银企合作对象，中国农业银行与5家头部房企的签约协议约定，主要围绕商品房、保障房、城市更新等重点领域，在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资等业务方面保持合作。

　　中国银行与万科集团1000亿元的战略合作协议，聚焦在房地产开发贷款、并购贷款、债券承销与投资、个人住房贷款、保函、供应链融资等业务领域深化全方位业务合作。

　　3、市场端转暖不仅是银行放贷的关键 也是“救市”的关键

　　与融资端的定向“放水”维稳楼市相比，市场销售端的回暖才是市场复苏的关键。同样的，银行授信额度的授予也会看企业基本面，有良好业绩的房企无更能脱颖而出，这也与销售市场紧密相关。

　　就市场层面来看，即便前十月各地已经陆续推进700多次“因城施策”措施，市场层面仍然不尽人意。

　　根据国家统计局数据，1—10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；其中，住宅投资86520亿元，下降8.3%。1—10月份，商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%。商品房销售额108832亿元，下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。

　　在刘水看来，当前宏观经济复苏基础薄弱，增加房地产贷款投放，将有助于房地产投资企稳，有助于增强宏观经济复苏的基础。

　　柏文喜则认为，救行业、救市场目前已然是政策层的共识。诸多政策接连出台无不体现出政策面的焦虑。但是新政策的出台似乎只是资本市场的短暂狂欢，却不见楼市回暖的真实反应。“这说明仅仅依靠市场机制、以促进房企融资已很难实现当前的房地产市场回暖与行业复苏问题。“

　　另一位业内人士则指出，疫情反复带来了销售端的萎靡，房企年底降价冲刺恐怕或是力不从心。

　　4、或迎再降准 专家：呼吁政府发行特别债券

　　从房地产行业发展与楼市运行来看来，短期看资金，长期看销售。为了改变市场端回暖效果不佳的情况，近日政策层面动作不断。

　　根据11月23日国务院常务会议强调，除了提到加大金融支持实体经济力度之外，特别强调适时适度运用降准等货币政策工具，保持流动性合理充裕。

　　在业内人士看来，这预示着新一轮降准或将很快到来。2022年首次降准是在4月份，当时全面降准0.25个百分点，共计释放长期资金约5300亿元。

　　中金公司认为，此次国常会提及降准旨在配合支持年底信贷发力，缓解近期流动性波动带来的干扰。预计降准幅度0.25-0.5个百分点，落地时间可能在12月上旬。

　　中国民生银行首席经济学家温彬则指出，近年来，降准已经变成常规操作，其主要目的保持流动性合理充裕，但也能实现逆周期调节的功能：一是配合财政政策，服务于专项债等的加快发行；二是降低银行资金成本，引导LPR下行；三是推动银行增加资金投放，加快信用扩张。

　　柏文喜的观点则是，当前已经出现市场和政策双向失灵。应该以政府直接入市或政府信用背书来修复市场信心。

　　为此，他建议，中央政府和地方政府可以以政府信用发行特别债券，或者支持央国央企和政府平台公司发行特别债券来注入市场端和资金端，并对这些资金实施封闭管理，从而以较低的资金风险代价来促进市场信心的修复和市场机制的恢复运转。

　　“在短期内实现保交楼的同时促进行业信心修复和市场机制的恢复，就长期而言。则必须让房地产行业的发展与土地财政彻底脱钩，只有如此，中国的房地产行业才会有未来。”柏文喜称。