医药仓储REITs问世 | 2023年3月物流资产投资运营发展报告

  观点指数 复工复产资金面紧张,仓储业债券发行利率有所上升:3月份,仓储业主要的几个公司发行债券,利率已经超过2022年下半年的水平。观点指数认为,一季度为企业复工复产的高峰期,融资需求也比较大,所以市场面的资金供给紧张。

  仓储业并购和挂牌数量锐减,首起仓储地块被征用:并购事件数量较1-2月份大大下滑,另外观点指数第一次收录了一起仓储土地被征收事件。在并购方面,嘉里物流收购的天津环捷物流,内含一宗75亩土地和2.2万平方米的化工仓库。该公司以化学危险品仓储、运输等为主业,收购加强了嘉里物流在工业化学品和消费化学品方面的布局。

  首单细分仓储REITs申请上市,资产证券化管理人扩大至保险资管公司:九州通拟发行30亿元医药物流REITs,有望成为首单医药商业领域细分仓储REITs。待REITs上市后,有望进一步提高其总资产收益率。另外,深交所发布政策文件,将资产证券化管理人的范围扩大至符合条件的保险资产管理公司。

  仓储业相关数据2月回暖,政策要求完善物流统计监测:据中国物流与采购联合会公布的数据,中国仓储业指数为56.3%,较上月回升13.1个百分点。同时,发改委和统计局发文促使中国物流与采购联合会优化其景气指数。

  复工复产资金面紧张,仓储业债券发行利率有所上升

  3月份,观点指数收录的仓储业融资事件总金额约64.64亿元,其中债权融资4起,涉及金额16亿元;权益融资2起,涉及金额26.64亿元。

  报告期内,债权融资事件的总金额不及1-2月的一半,主要涉及债券融资以及授信担保。其中,顺丰泰森控股完成5亿元的超短债发行。其为顺丰丰泰产业园的母公司,自2022年9月份发行一只公司债后便无录得公开发行信息。

  回顾往年发行历史,2019年至2022年,顺丰泰森控股均是于1-9月份发债,预计今年也会保持一样的融资节奏。单从超短债品种来看,利率较2022年下半年有所上升,大约增加了0.7个百分点。

  另外,重庆国际物流枢纽园区建设有限责任公司发行的公司债,询价利率5%,高于2022年全年的水平。同时,宝湾物流发行5亿元中票也是如此,3.63%利率高于2022年全年水平。

  可以看到,几个仓储企业的发债利率较往年均有所上升。观点指数认为,一季度为企业复工复产的高峰期,融资需求也比较大,所以市场面的资金供给紧张,2023年3月份的DR007的30日均价超出2022年下半年水平,这也使得观点指数收录的仓储业债券发行利率较2022年下半年有所提高。

  另外,3月份也是普洛斯中国偿付利息的高峰期,共有4只债券要偿付利息,总额约2.77亿元。而且,今年亦无看到有债券发行的动作。

  权益融资方面,美库集团联合主权基金等投资人设立美库机会基金三期,规模25.82亿元,将投资于中国一二线城市的高标冷链基础设施。

  美库目前在全国各大城市拥有17个项目,规划总建筑面积超过129万平方米,机会基金的成立,有助于其在更多城市进行扩张。

  仓储业并购和挂牌数量锐减,首起仓储地块被征用

  报告期内,观点指数收录了2起并购事件,3起项目交付类事件,1 起挂牌拍卖事件,1起土地征收事件。其中,并购事件数量较1-2月份大大下滑;另外,第一次收录了一起仓储土地被征收事件。

  并购方面,嘉里物流收购的天津环捷物流,内含一宗75亩土地和2.2万平方米的化工仓库。地块位于天津市南港工业区,区内聚集着中石化、中海油等许多知名的化工企业。该公司以化学危险品仓储、运输等为主业,对其收购加强了嘉里物流在工业化学品和消费化学品方面的布局。

  资产挂牌方面,北京建设挂牌出让天津港北建通成国际物流50%的股权,底价为1.46亿元。该公司位于天津东疆保税港区,占地17.6万平米,主要用于建设冷库。截至2023年1月31日,挂牌企业总资产约6.62亿元。该项目处于京津冀核心区域,为优质资产。据北京建设2022年6月份财报数据,经营性现金流净额为负数,同时现金及现金等价物余额仅为7.47亿元,无法覆盖14.82亿元的短期负债。此次出售资产,若能交易成功,将缓解偿债压力。

  刚刚交付的嘉里广州物流中心,占地约5.8万平米,建面约9.7万平方米。嘉里物流将联合湾区主要城市的港口及航空资源,整合其在华南地区分散的各类业务。鉴于湾区经济发展强劲,若嘉里物流能加强整合其在华南地区的资源,将大大增强在湾区的物流仓储实力。

  期内,中储股份地块被征收。回顾2022年11月的仓储用地拍卖数据,即使在上海、广州等核心地带,所拍出的仓储用地价格,每平方米在1200元-1800元之间。而中储股份被征收的仓储用地,折合每平方米5827元。据悉,该地块周边有较多的住宅小区,而且靠近西安站,属于城区,用于做仓库,实属是杀鸡用牛刀。

  首单细分仓储REITs申请上市,资产证券化管理人扩大至保险资管公司

  3月份,九州通、ESR这两个企业正在积极推动其仓储资产进行REITs上市。而销声匿迹接近半年的中金普洛斯扩募项目,也终于有所反馈。另外,深交所还发布了重要文件支持REITs的发展。

  其中,九州通拟发行30亿元医药物流REITs,有望成为首单医药商业领域细分仓储REITs。据悉,九州通已在全国拥有141个高标准医药物流仓储设施,拥有近440万平方土地,建面超过420万平方米。其中,符合国家GSP标准的仓储设施有268万平方米,包含519个总容积为10.5万立方米的冷库。

  据2022年三季度财报显示,固定资产的账面价值为71.8亿元,考虑累计的折旧,以及资产在REITs二级市场的溢价,待上市后,九州通或将获得大额的资产增益。

  对比大参林,九州通模式主要是租用仓储来支撑自身业务的发展,有较多的使用权资产,优势是总资产收益率较高,上市后,该指标有望进一步提高。

  此外,据深交所发布的政策文件,拓展了ABS和REITs的业务主体,将资产证券化管理人的范围扩大至符合条件的保险资产管理公司,这有助于向市场输送保险资产管理公司丰富的投资和运营管理经验。

  目前有大量的险资进入Pre-REITs基金领域,若其能担任REITs的业务主体,将对潜在可进行REITs上市的项目起到较大的影响。REITs一二级市场的联动将减少大量的信息不对称,有助于提高运营管理效率。

  仓储业相关数据2月回暖,政策要求完善物流统计监测

  据国家邮政局数据,2023年2月中国快递发展指数为254.8,同比提升11.1%。据中国物流与采购联合会公布的数据,2023年2月份中国物流业景气指数为50.1%,较上月回升5.4个百分点;中国仓储业指数为56.3%,较上月回升13.1个百分点。

  观点指数认为,2月份企业开始复工复产,带动整体需求回升;叠加1月受疫情影响,基数较低,所以才有如此大幅度的环比增长。

  政策方面,国家发展改革委办公厅、国家统计局办公室发布了《关于加强物流统计监测工作的通知》,其中提及,要加强冷链物流统计监测。要在“十四五”期间,于全国组织一次冷链物流行业调查,不仅要了解行业的基本情况,更要触及更深层次的问题。

  文件还强调,鼓励各地区积极开展物流景气调查。特别是中国物流与采购联合会,其要优化物流景气指标,扩大样本范围,调查工作的开展提供业务指导和技术支持。

责任编辑:Robot RF13015
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