观点指数 2022年，在宏观经济和地产开发等不利因素的叠加下，物业服务企业仍然保持了基本面的稳健，以轻资产、低杠杆的模式稳步运营，充分证实了其具备穿越周期的能力。目前，物企正逐步减少对关联方的依赖，独立性正稳步提升，行业自身也在不断探索新的发展路径和增长点，服务的深度和广度都在跃飞。

　　行业历经风雨。在增长放缓、问题变多的同时，企业在资本市场的估值水平也不断下降。不过，这一切正在转变，物业服务企业展现出了极强的经营韧性，行业强抗周期性正在凸显。

　　观点指数研究院在2023观点物业大会上发布《卓越指数 • 2023物业服务年度卓越表现报告》，聚焦探讨物业服务行业的经营发展、多元开拓、资本对接以及经验和趋势。

　　以下为《2023 物业服务上市企业卓越财务表现报告》及研究成果，更多请点击2023观点物业卓越指数 - 观点网 (guandian.cn)阅读。

　　在资本的助推下，过去数年众多物业服务企业从房地产集团中独立并上市，行业也逐渐从单纯的地产附属慢慢向自主运营，独立发展的方向进化。在交易所单独上市，也让外界有了通过报表更细致观察物业服务行业和企业的窗口。

　　物业服务企业的经营模式天然具备轻资产和稳定现金流流入的特质，且通常有息负债少，财务压力相对小且资产负债结构安全，在财务领域和地产等重资产行业相比，具备相当高的安全性和稳定性。

　　观点指数从上市物业企业的财务报表出发，通过对资产负债表、利润表以及现金流量表的深入分析，并联系物业企业实际运营业务，从经营者、投资者等各种不同视角，建立专业研究体系，综合评估上市物业企业的盈利能力、成长性以及抗风险能力，并最终发布“2023物业服务上市企业卓越财务表现”研究成果，旨在盘点和表彰过去一年在财务方面表现卓越的物业服务企业。

　　从研究成果名单来看，碧桂园服务收获状元，华润万象生活、雅生活集团逆尽显财务亮色。

　　碧桂园服务急流勇退，取舍有度，对不良资产进行及时处理，虽然对当期净利造成一定负面影响，但资产健康度大幅提高，整体收入仍然录得大幅上涨。

　　物业服务行业目前仍处快速发展期，外拓活动密集，企业的成长能力至关重要。观点指数选取了过去数年的年净利润增长率（CAGR）以及营收、资产增长率等指标来综合考察物业企业的成长能力，去年物企净利整体下行明显，因外部环境影响计提坏账为主要原因，但这也有利于提高企业资产健康度。在净利、营收及增长率等方面，华润万象生活以及宝龙商业等物企表现较为突出。

　　物业本质是服务业，收入端主要是物业管理费及增值服务收费，而成本端则以人力成本为主。除了收入端打开更多盈利通道外，成本管控也至关重要。观点指数选取了净资产收益率、销售毛利率等指标，综合分析物业企业的盈利能力。在利润率方面，由于基础物管服务通常毛利率较低，因此增值服务占比较高、管理有较多商业物业项目或进行购物中心运营业务的物业企业优势明显，宝龙商业、滨江服务以及越秀服务等为其中的典型代表。

　　另外，通过对资产负债结构、应收账款和企业现金流状况的分析，观点指数亦考察企业的经营可持续性、现金流健康度以及回款的能力。去年行业整体受宏观环境冲击较为严重，虽然物业服务行业有息负债并未明显增加，整体资产负债结构也仍然健康，但现金流周转显著放缓，应收款普遍高企。不过，在此环境下，仍有部分物企取得了卓越表现，例如保利物业为代表的国资物企表现要相对好于整体民营物企。

　　过去一年，由于受地产行业波及，物业服务企业的财务安全性受到了巨大挑战；不过，从物企披露的2022年业绩可以看出，大部分物企都有对相对劣质的业务或项目进行退出，或对应收款和商誉进行了大比例的计提，这是在对过去的不良业务和资产进行大面积清洗，在将风险进一步剥离之后，物企今后的财务状况会愈加稳健。