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　　作者 | 王泽红

　　编辑 | 吴亚

　　去年4月召开业绩会时，滨江服务曾对2022年的业绩增长提出目标：在管面积、营业收入、利润均增长不低于40%的目标。

　　3月27日，滨江服务召开2022年业绩会，滨江服务实际控制人、滨江集团董事长戚金兴，滨江服务董事会主席、行政总裁朱立东，财务总监汤雄，以及董事会秘书钟若琴出席。

　　年报显示，滨江服务2022年实现收入约19.82亿元，同比增长约41.7%；实现毛利约5.92亿元，同比增长约31.7%；实现净利润约4.19亿元，同比增长约28.9%；权益股东应占利润约4.12亿元，同比增长约28%。

　　截至2022年末，滨江服务手持现金及现金等价物约19.49亿元，同比增长约115.3%。但是利润率有所下滑，毛利率约29.9%，同比下降2.2%；净利率约21.1%，同比减少2.1%。

　　汤雄解释称，毛利率下降主要是受硬装业务影响，与收入结构变化有关。根据财报，硬装业务划归于5S增值服务中的优居服务，去年滨江服务落地并发力这一业务，收入由2021年的611.3万增长至1.17亿，同比翻了18倍。

　　截至2022年末，滨江服务在管面积达4200万平方米，同比增长约40.1%，其中来自于独立第三方在管面积2310万平方米，占比达到55%，同比上升6.8%，超越了来自母公司滨江集团的自有项目支持。

　　具体来看，滨江服务2022年新增在管面积1200万平方米，其中来自于独立第三方占比达到72.1%；已签署合约管理面积约6910万平方米，同比增长38.7%，2022年新增合约面积1930万平方米，来源于独立第三方占比达到59.1%。

　　从2022年业绩表现来看，滨江40%的增长目标中，在管面积和营业收入达成了目标，但是利润增速并未完成目标。但其去年曾特别提及要深化丰富5S增值业务中的硬装业务，如今来看增长迅猛。

　　对于2023年的业绩增长目标，朱立东透露，滨江服务在管面积、经营收入增长不低于30%，将聚焦以杭州为核心，上海宁波为两翼的长三角地区，关注珠三角地区，经营业态上要做大基础物业。

　　在业绩会上，老板戚金兴主要谈了重点谈及了5S增值业务的拓展，以及地产板块滨江集团去年的表现。

　　他认为，滨江集团2022年完成1539亿销售额，虽然比去年1690亿下降约9%，但在去年民营房企业绩大幅下降的背景下，滨江集团是下降幅度最小的民营房企，这很不容易。根据克而瑞全国房企排行榜，滨江集团2022排第13位，比2021年上升9位。

　　去年，滨江集团一共拿了41块地，金额总计733亿。其中，杭州占到了38块，包括直接拿地、合作方拿地。由此，滨江也被戏称为“杭州城投”。

　　戚金兴透露，滨江今年会将土地总量将控制在600亿，权益部分控制在300亿。土地销比目标将从2022年的0.54调成0.55以内。去年4月份和6月份的拿地，今年年底会全部出货。

　　拿地不舍近求远，融资成本要降至4.4%

　　对于滨江能够保持核心竞争力，戚金兴认为主要与其“1+3” 的战斗力、融资能力、合作能力和经营思路等有关，去年一共新增41各项目，但员工仅增加21人，主要源于人员的精干。

　　2022年是滨江集团成立30年以来，现金回笼达到最高值的一年，回笼现金共690亿元，比2021年683亿元有所提高；虽然融资方面增加了贷款余额22亿元，总的贷款有息负债余额约470亿元，但贷款利息降低了0.3%，融资成本进一步下降至4.6%。

　　戚金兴进一步表示，滨江目前不存在美元债等境外贷款，国内目前有3000多亿银行授权，原来是1100多亿，全年年底增加了2000亿，目前只用了400多亿，所以还有将近2500-2600亿余额。

　　经营思维方面，滨江则是不舍近求远，杭州拿得到的不到省内拿，省内拿得到的不到省外拿；尽可能发挥自己强的住宅优势，少做甚至不做商业项目和写字楼，少做外围的或者普通的，要尽可能做高档的。

　　还有很重要的一点，便是滨江对于去年机会点的把握。谈及此处，戚金兴再一次提到了阿拉斯加棕熊，感知到冬天要来，但还有时间差，还有少量回流的鱼，利用这个时间差再吃一把，让自己的脂肪再增厚一些、增多一些。

　　对于滨江集团2023年的目标，戚金兴指出，融资继续保持470亿元的总量，今年开始保持平稳，并有条件地略有下降。直接融资比例调整成总贷款的20%以内，利息继续下行0.2个百分点，尾款保持在600亿元以上。

　　销售规模层面，则是从原来简单的量化数字调整为做全国房地产量的1%，如果全国去年行业总量是13.3万亿，滨江今年的目标便是1330亿以上，保持1%以上，确保全国20名以内，争取15名以内。

　　物业服务板块，他则很看好5S增值服务业务。

　　5S业务收入要翻番，进入丰采期

　　5S增值服务，包括优家服务、优居服务及优享生活服务三大细分板块。其中，优家服务提供新房、二手房销售、租赁代理服务、车位及储藏室服务；优居服务提供硬装、软装类家装服务，以及设施设备更换升级服务和维修；优享生活服务则是提供居家生活服务。

　　滨江服务表示，5S增值服务的每个业务条线都可以成为其他环节的引流入口和服务补充，将会成为其新的利润增长引擎。当中，优家服务的中介类业务已初见成效，后续可以继续积极推动扩大业务范围并联合优居服务进行推介。

　　滨江优家覆盖滨江所有楼盘，主要是依托滨江小区二手房房源库与一手房客户资源库，提供一手房代销、二手房买卖、租赁、权证等业务。戚金兴期望很高，他的目标是优家中介业务可以成为杭州第一。

　　“目前，房产中介我们排名第四位，今年是第二，三年以内要保持第一。这完全有可能，我们有很多二手房楼盘。”他指出。

　　对于优居服务的硬装、软装业务，被戚金兴视为一块大蛋糕，硬装业务2022年落地并发力，是全国房地产中少有的增量，软装服务将在2023年下半年与硬装升级；而设施设备的更新改造，更是做大5S业务的一大增量点。

　　2022年，优居服务收入约1.17亿元，同比翻了18倍；戚金兴认为优居服务今年收入可以翻一番、翻两番、翻三番，甚至翻四番也有可能，滨江一年交付房子3万套，这一板块业务增长潜力较大；对于5S增值服务，去年整体收入2.5亿元，同比增长79.3%；而在2023年，则可能翻一番或翻两番。

　　去年8月中期业绩会上，滨江服务管理层便称2022年的亮点业务是硬装，2021年是一手房销售。从2022年的整体表现来看，5S增值服务能够达到79.3%的收入增长，主要原因便是硬装服务发展迅速，这一点在年报也有注明。

　　朱立东认为，滨江集团高端楼盘的开发，为5S增值服务提供了非常好的土壤；戚金兴更是指出，5S增值服务未来将迎来丰采期。