观点直击 | 华润万象生活:符合公司原则的收购标的会积极争取(实录)

  观点网 3月28日,华润万象生活发布了2022年全年业绩并召开了业绩会,主席李欣、总裁喻霖康、副总裁王海民、副总裁魏小华及首席财务官阳红霞出席了会议,并回答提问。

  在全行业业绩普遍下行大背景下,华润万象生活这份成绩单有不少可圈可点之处。

  年报显示,2022年全年,华润万象生活实现营业收入120.16亿元,同比增长35.4%;归母净利润22.06亿元,同比增长27.9%,毛利率则下跌1个百分点至30.1%。

  规模上,截止到2022年底,华润万象生活物管在管面积同比增长87.3%至2.91亿平方米,运营购物中心营业额同比增6.3%至1264亿元,全年新开业购物中心16个,在营项目数量进而增至86个。

  业绩拆解

  华润万象生活采取的是物管+商管的双翼战略,细分来看,物业管理业务实现的收入约为78.02亿元,同比增长46.9%。

  增值服务方面,2022年大部分物企的社区增值服务都有所收缩,而华润万象生活社区增值服务则实现了增长,营收同比增73.3%至12.56亿元,占物管板块营收的比例也由13.6%提至16.1%,其中租售和美居业务是贡献的主力。

  另外,2022年华润万象生活的城市服务业务新获取了深圳南湖街道、笋岗街道等项目。

  不过商管业务才是特色与核心竞争力,在商业运营方面,截止2022年底,华润万象生活在营购物中心项目数量达到86个,总面积达920万平方米,年内新开业3个重奢购物中心,在营重奢万象城购物中心数量增至11个;第三方外拓上,华润万象生活2022年内新签约13个项目,其中TOD项目11个。

  2022年.宏观经济承压、疫情反复,商管业务受到的影响显然比住宅业务更为严重。华润万象生活运营购物中心的营业额同比增6.3%至1264亿元,自身实现购物中心商业运营服务收入为24.8亿元,同比增长16.5%,相比住宅部分要显著放缓。

  不过,商业运营业务具备相当高的利润率水平,华润万象生活2022年购物中心运营业务毛利率为62.4%,大幅高于同期基础住宅物管的14.0%。

  纵观2022年上市物企业绩,大部分都有受到回款困扰,在应收款大幅增加的同时、周转率也大幅下降,甚至计提大量坏账侵蚀整体利润。

  在应收款方面,华润万象生活同样也录得了较大增幅,截至2022年底贸易应收款项的余额已经达到15.58亿元(其中关联方为7.18亿),同比增加49.5%,大幅高于同期营收的增幅,其中也有部分收购企业带来的影响。

  尽管如此,华润万象生活对应收款进行了较为严格的控制,93.6%应收款账龄在1年期以内,2022年应收账款周转天数为40天,和2021年相比增加2天,现金流情况也较为安全。

  得益于较好的流动性管理,华润万象生活并未对应收款确认过多坏账,2022年底应收余额为15.73亿,2022年仅新计提了690万元坏账减值损失,对企业整体利润影响并不大,这也是华润万象生活2022年能取得较好业绩的重要原因。

  整体而言,华润万象生活2022年各项指标均录得稳健增长,财务和回款方面也保持稳定;住宅物管业务具备稳定现金流与强抗周期性,而商管业务则具备高护城河与高盈利特性,二者共同配合发力,于困局重重的2022年在运营和财务方面仍取得了不错的成绩。

  并购进退

  收并购是过去数年物企大力扩规模的重要手段,而华润万象生活在收并购领域发力较晚。

  2022上半年,在环境下行、收并购市场冷却的情况下,华润万象生活担起了物管行业收并购的大旗,收购了禹洲物业、中南服务以及九洲物业3家物业公司,扣除其他项目后,实际结付的现金代价约为14.33亿元。

  收并购为华润万象生活的2022年业绩提供了相当高的增长动力,2022年新增第三方合约面积约1.43亿平方米,同比增加297.4%,其中收并购、竞标、合资合作分别占75.9%、20.7%以及3.4%。

  目前禹洲物业和中南服务也已实现并表,二者在2022年提供给华润万象生活的并表收入和净利润则分别为14.4亿元以及1.04亿元。

  虽然已完成并表,但对收购企业投后整合仍在持续推进,“禹洲有1/4已经融入了华润万象生活原有的治理体系,有了禹洲经验之后,中南的工作将更加高效,预计今年6月底之前,我们会将两家公司完全融入万象服务的运行体系。”王海民表示。

  大举收并购为增长提供了大量动力,不过值得警醒的是,因2022年发起的数起大笔收并购,华润万象生活同样也产生了大量商誉,截至2022年底由0变为18.05亿元,且在2022年报中未对其计提减值,在目前的市场环境下,后续仍可能有减值风险。

  另外,与2022年业绩共同发布的是一则对祥生物业收购终止的公告;华润万象生活去年进行了多次大手笔收购,其中对禹洲物业和中南服务的收购已实现并表,而于去年9月28日公告拟10.37亿元对祥生物业的收购事项却被宣告终止,华润万象生活管理层并未在业绩会中透露收购终止的具体原因,对价、标的资产存在争议或是环境变化导致的战略布局变动均有可能。

  虽然对祥生物业的收购宣告终止,但华润万象生活今后也并非会放弃收并购战略,在业绩会上,喻霖康表示:“公司一直秉承有质量的规模增长的原则,2023年若有符合公司原则的项目和标的,我们还会积极的争取,通过收并购扩大规模,特别是在能够对公司能力补强,体系的完善发挥作用的并购项目我们都会考虑。”

  以下为华润万象生活2022年全年业绩发布会问答实录(节选):

  现场提问:目前华润万象有三大产品,后续关于产品线的开业计划是怎样的?未来华润万象生活是否会继续扩充商管产品线,比如奥莱是否有合作的可能?

  魏小华:万象天地是我们战略布局的三大主力之一,产品和定位是融合大的潮流,我们会选择高能级的城市核心地段,条件要求比较高,定位方面会跟当地的人文精神结合更紧密。

  去年下半年,我们已经开了两个万象天地,一个在南京,一个在上海,这两个项目都是这两个项目都是以街区+合资+古建的商业形态,将古建筑和商业做了结合,在推广的时候,也关注到调性等等。

  这两个项目开业之后,确实取得了不错的市场口碑,接下来在上海、成都、杭州和深圳都有万象天地布局的计划。

  就目前产品线来讲,我们仍然还是会以万象城、万象汇、万象天地三大核心的产品线为主。

  对于奥莱,我们的定位是机会型产品,如果有好的项目和合作机会,我们可以积极尝试。当然,对于和大型集团合作我们抱开放和共赢的态度。

  现场提问:华润万象生活去年并购了一些企业,这些企业和华润万象生活的融合程度怎么样?2023年还会有什么并购动作吗?

  王海民:目前我们收并购的两家项目,中南和禹洲,整合计划正在执行,成效也达到预期,有提升的潜力,符合之前的规划。

  现在已经开始对两个公司做全面的融合,预计在2023年6月份完成。

  收并购的项目经营情况良好,业绩全面达成,符合公司预期,禹洲和中南在2022年贡献并表收入超过14亿元,并表利润超过1亿元,分别实现了23%和19%的综合毛利率,收缴率超过85%。

  随着未来全面融合的落地,无论是基础物业服务还是增值服务,都将进一步释放更大的价值、发挥更大的规模效应。

  关于收并购方面,公司一直秉承有质量的规模增长原则,2023年若有符合公司原则的项目和标的,我们还会积极争取。

  通过收并购扩大规模,特别是上下游业务,我们会考虑能够对公司能力补强、资质增加以及体系完善发挥作用的项目。

  现场提问:华润万象生活的数字化发挥了哪些作用?

  喻霖康:首先科技赋能是华润万象生活“十四五”战略规划的五大核心策略之一,公司也非常重视。上市以来,每年在这方面的投入也是在不断的增加,尤其去年以来,我们有一个新的公司组织改变,从过去很多的外采变成了自己组建一支将近300人的数字化自研团队,招聘了很多数字化方面的人才,组成了一支团队。

  商业数字化方面,应用更新迭代,强化数字赋能经营,提升会员精细化运营效率,升级客户服务体验,主要是围绕着商场的空间运营、会员交易、管理经营决策三大场景升级数字化能力。

  赋能轻资产经营提质增效,为物业的数字化进一步夯实管理与服务能力,重点是焕新物业的两大数字化系统,全面提升物业服务的效率与体验。

  我们发布了一个全新的物业管理系统,重点提升一线员工服务效率,业主的服务体验,打造物业收费系统,业主基础物业费和增值服务费,从缴费、入账到开票全面自动化,提升财务作业人效,降低物业的管理成本。

  华润万象生活的物业数字化已经具备的较好的基础建设,接下来将和物业日常经营管理深度结合,重塑作业和服务流程,结合物联网技术,切实达到降低物业管理成本的效果,通过智能工单引擎等技术,将物业管理标准化、平台化,在规模扩张过程中,增加管理的边际效应,确保服务品质。

  同时,我们不断加强客户信任是公司开展增值服务的基础,也会不断打磨业主的在线缴费、报修等基础服务体验,提升客户满意度,结合大数据能力和人工智能算法,加强对客户需求的理解,提供产品化的增值服务能力,在更好满足用户的同时提升我们的商业化水平。

  总而言之,我们今年还是要聚焦要生产科技化,用科技手段来更多的提升效率、提升品质,确保服务的一致性和高品质。

  现场提问:物管企业毛利率普遍存在下滑趋势,管理层认为这一趋势在未来是不是还会延续?有怎样的措施进一步提高盈利水平,行业理想的毛利率水平在怎样的区间?

  阳红霞:我们确实看到基于行业监管以及行业竞争的整体影响,物管行业基础毛利率有明显的下行压力。从基础物管服务本身的逻辑来看,物业费本身涨价比较难,但是人工和物价水平上涨必然会对基础物业毛利率的增长带来压力。

  但是从我们自己万象生活来看,基础物业服务毛利率从2019年的8.2%快速提升到了2022年的15.3%,对比和我们背景相似的同行公司而言,属于非常好的水平。

  我们所做的工作,主要是以下几个维度:一是通过持续的管理提效,包括物业的变革,持续的规模扩张带来的规模效应,内部精益管理的提升,持续的降本提质增效来提升管理效率和服务体验,从而来提升我们基础服务的毛利率。

  另一方面,关于科技赋能,这个也是重点投入的板块,通过深化科技服务的能力,提升我们的基础物业服务的毛利率。

  整体物管的毛利率,除了基础物业服务之外,基于独特的,“2+1”的业务模式,使得华润万象生活物业服务的空间内具备更强的运营服务能力,通过在物业管理服务里面强化商业运营服务能力,以及增值服务能力,来给业主提供更多场景、更多服务,从而增加运营服务和增值服务在收入中的占比。

  所以,通过持续的规模扩大以及保证品质的前提下,基于我们的业务模式,不断改善收入结构,一方面能够让基础物业服务毛利率维持在行业较好的水平,同时通过持续叠加运营增值服务增加在板块的毛利和毛利率。

  我们预期华润万象生活整体的毛利率会稳定在17-20%的水平。

责任编辑:Robot RF13015
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