乐居财经彦杰3月29日，光大证券发布研究报告，维持中海物业“买入”评级。

光大证券观点如下，基础物管增速逐年提高,非业主增值表现优秀。公司坚定物管主航道发展方向,打造中高端物管金字招牌。2022年四大业务中，基础物管收入增速最快，占总收入比重74.5%，2019-2022年增速分别为10%/18%/36%/43%，逐年提高。

关联方支持力度较强，第三方拓展竞争力提升。截至2022年末物业管理在管面积3.2亿平，关联方交付占比67%，2022年新增在管面积6030万平，关联方交付占比44%;展望后续，中建集团及中海地产等项目资源丰厚，2022年仍能保证较为稳定的拿地和销售节奏，未来交付中海物业管理的项目保障性较高同时案场服务、美居装修、车位销售等业务也有较好协同。

效率提升明显，结构性因素影响毛利率。基础物管毛利率有所下滑(2022年13.4%，上年14.9%)，主要由于疫情增加了成本支出，以及市场拓展物业管理包干制合同增加较快(公司注重服务品质，包干制毛利率10.8%，酬金制100%)，未来公司加大市场拓展力度，同时发挥规模优势，提升管理效率，毛利率有望企稳改善。

公司品牌力强，关联方稳定交付优质资源，外拓竞争力提升，基础物管发展提速，同时项目合伙人制度激发员工活力，人均效能明显提升,管理费用率有所优化。我们预测公司2023-2025年归母净利润为16.2亿/20.2亿/24.3亿港元，对应EPS分别为0.49(毛利率略有下调，原预测0.50)/0.62(维持)/0.74港元(新增)。

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