财报深响|华润万象生活并购"催生"营收破百亿,禹洲、中南物业拉低毛利率?

  

  出品 | 搜狐地产&焦点财经

  作者 | 王泽红

  编辑 | 吴亚

  作为物管领域2022年的“并购王”,华润万象生活对中南服务、禹洲物业和九洲物业的并购成效,在年报中开始体现。

  3月28日,华润万象生活披露2022年年报并召开业绩发布会,董事会主席李欣,执行董事及总裁喻霖康,副总裁王海民,副总裁魏小华和首席财务官阳红霞出席,对并购企业带来的收入、利润、融合状态,以及下一步的并购走向,进行了答疑。

  年报显示,华润万象生活2022年实现收入120.16亿元,同比增加35.4%;全年毛利36.11亿元,同比增30.9%;核心净利润22.25亿元,同比增长30.7%;归母净利润22.06亿元,同比增长27.88%。

  其中,物管业务收入78.02亿元,同比增长46.9%,占总收入64.9%。收入增长的主要原因,便是对并购企业的财务并表,以及市场化外拓所带来的在管面积大幅增加所致,通过对中南服务、禹洲物业、九洲物业交割,直接为华润万象生活新增合约面积1.43亿平方米。

  并购所带来的规模增量,不仅促成了华润万象生活完成了2022年行业最大规模并购,更是使其管理规模跻身行业第一梯队,截至2022年底,华润万象生活总合约面积达3.49亿平方米,总在管面积达2.91亿平方米,其中第三方合约面积及在管面积分别达61.2%和57.6%。

  但毛利率的小幅下滑,却也引起并购后遗症的疑问。华润万象生活2022年的毛利率为30.1%,较2021年的31.1%下滑1个百分点。

  万象生活主要有两大板块业务,分别是住宅物业管理服务和商业运营及物业管理服务。具体来看,商业运营及物业管理服务毛利率达50.7%,不仅高于住宅物业管理服务18.9%的毛利率,而且相较于2021年,商业运营及物业管理服务毛利率还提升了2.1个百分点。

  所以,并购企业的融合程度,以及对于万象生活毛利率的影响,成为此次业绩会问答的重点所在。

  被并购企业毛利率水平,与万象生活相当

  “禹洲物业和中南服务被收购后,其整体毛利率已经含在万象生活当中,实际上,两家企业单向的毛利率与万象生活整体的毛利率水平基本相当。” 阳红霞指出。

  因为两家企业的项目定位以及城市布局,与万象生活差不多。从整体上来讲,与万象生活是一个相当的水平,她认为当前一定要合理的消耗水平,特别是基础物业服务行业。

  物业整体毛利率包含非业主增值以及业主增值端,这两项毛利率每一个公司所涵盖的内容均不相同。禹洲物业和中南服务被万象生活收购之后所涉及的部分,与其原来的母公司下面的业务内容,在非业主增值和业主增值端,毛利率覆盖的业务内容都是有差异的。

  万象生活收购禹洲物业和中南服务时,后期所执行的业务是基于收购协议所约定的,最后评定的票额也并不是其在原母公司之下全部的业务票额,所以也是造成外界看到的毛利率跟万象生活现在说的毛利率,可能不一致的原因。

  “另外一个就是基础物业毛利率,禹洲物业和中南服务收购范围内被整合之后,整体物业毛利率均达到了20%以上,水平还是非常好的。与其原来相同业务下的毛利率,应该是有相当的一个水平。” 阳红霞继续补充道。

  对于整个物管行业的毛利率下行,她也进行了分析,并指出两个因素:一是受大环境影响,整个物管行业基础毛利率存在明显的下行压力;二是从基础物管服务本身来看,物业费涨价很难,但从人工和物价水平的上涨,必然会给基础工业劳动力的增长带来压力。

  “从万象生活来看,基础业务毛利率从2019年的8.2%,已经快速提升到了2022年的15.3%这样一个水平。相较于与万象生活背景和业务定位相似的同行而言,已经处于一个非常好的水平。”

  她指出,这背后主要有两方面因素促成,一方面是通过持续的管理提效;另一方面,是科技赋能对基础物业服务带来的提升。除物业服务之外,万象生活还有一个最大的特点,便是独特的“2+1”业务模式,可以使得万象生活在物业服务空间内具备更强的运营服务能力。

  通过物管服务去强化商业运营服务能力以及增值服务能力,提供更多场景服务,从而增加运营服务和支付服务在收入结构中的占比,这种规模的持续扩大,可以增加万象生活的毛利和毛利率。

  “所以,我们预期万象生活(住宅物业管理服务板块)整体毛利率短期内会稳定在17%-20%,就是未来的这几年,万象生活会出现这样一个非常好的行业水平。” 阳红霞分析道。

  对禹州物业和中南服务,6月实现全面融合

  谈及对禹州物业和中南服务的融合问题时,王海民接过了话筒。

  他指出,整合进度正在按计划执行,成效也达到预期,各项回报指标也符合之前的规划,禹州项目约有1/4的在管面积已经融入,现在万象生活已经开对两个公司做全面的融合。预计在2023年6月份实现全面融合。

  从融合效果看,目前禹州项目经营情况良好,业绩全面达成,符合公司的预期,比如说订单在2022年贡献并表数超过14亿元,并表利润超过1亿元,分别实现了23%和19%的综合毛利率,收缴率已经超过了85%。

  “未来全面融合的落地,我们相信无论是基础物业服务还是增值服务,那么都将进一步释放更大的启动价值,发挥更大的规模效应。” 王海民强调。

  对于未来的收并购,他则透露如果2023年有符合公司并购原则的项目和标的,万象生活还会积极去争取,通过收并购扩大规模,特别是上下游业务,也在考虑通过并购项目能够对公司能力的这种补强,资质的增加,以及体系的完善来发挥作用。

  商管外拓,以现有城市深耕为主

  相比于并购加持下的物管业务高增长,商管业务拓展也呈加速状态,2022年新开业购物中心16座,平均开业率达90.9%;年内新增武汉、福州、海口三座重奢万象城,旗下在营重奢万象城增至11座。

  除此之外,万象生活2022年还新签约商业轻资产外拓项目13个,均位于一二线城市,其中存量改造项目占比54%,TOD项目11个。

  截至2022年底,万象商业在营购物中心86座,购物中心运营及物业管理服务业务布局67个城市。写字楼运营及物业管理业务布局47个城市,在营项目27个。

  对于写字楼业务,万象生活在年报中特别注明:“通过稳定存量租户、拓展增量租户,在全行业空置率上行的艰难环境下,出租率稳定在80.7%水平,全年实现写字楼运营及物业管理收入17.3亿元,同比增长20.7%。”

  整体来看,商管业务2022年实现零售额1264.4亿元,同比增长6.3%,实现业主端经营利润94.52亿元,同比增长2.2%,业主端经营利润率达59.7%,拉动其全年实现购物中心商业运营服务收入24.8亿元,同比增长16.5%。

  对于商管业务的下一步外拓路线,喻霖康指出:“未来更多是考虑在现有的这些城市里面去深耕,可能还有一些个别的城市会去新进,但是应该也不会太多了。”

  “我们86个项目里面有69个,都进入了当地市场的或者是区域市场,或者是整个城市的这样一个市场,从销售额来看进到前三名,我们的占比达到了80%。在这样的情况下,我们在这些城市继续深耕时,在营项目对拓展可以起到一种有力的示范支撑作用。”

  “当然,我们在留意增量市场的同时,也会去关注存量的市场,存量改造也是非常大的一个市场的空间。从这个角度上来说,我们两条腿走路,相信未来还是有很大的市场发展空间。”他补充道。

  从整体战略层面,李欣又进一步答疑了万象生活的未来走向,他认为目前中国的房地产市场的确是在发生格局性的变化,现在地产行业正处于新旧模式的一个转换时期,新的房地产长效的机制将在地产格局性的变化中进行构建。

  虽然地产行业的变革,对于万象生活作为轻地产类的轻资产管理影响比较大。但从市场和未来看,积极的影响、正向的影响应该是起主流作用。

  他解释道,中国的房地产市场经过20多年的发展,形成了巨大的资产存量市场,对于高质量的运营和管理需求非常迫切,包括最近落地的消费基础设施REITs新政,也是以存量市场的盘活以及系统消费升级为目的和抓手,来推动一些积极的政策。

  “而这些改变,一方面对于房地产新旧模式的转换和长效机制的建立起到推动作用,同时也会给万象生活未来业务的发展带来机遇,这个是我们的一个判断。”李欣分析道,从战略上来讲,万象生活未来将适应大势,抓机遇。

  

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