观点直击 | 嘉里建设:在审慎中把握复苏的机遇(实录)

  观点网 在嘉里建设发布2022年度业绩当天,年内才刚履新的副行政总裁兼执行董事区庆麟、首席财务官郑慧善出席了全年业绩记者会。

  仅持续半小时的线上活动中,谈及市场预期,“审慎”一词高频出现。

  面对可能存在的金融市场波动及市场情绪,管理层并未选择视而不见。另一方面,嘉里建设亦看好市场回暖及发展机会,整体而言维持谨慎乐观的看法。

  与此同时,“审慎”亦是对嘉里建设过去一年的提炼。

  诚如主席报告所言,2022年挑战满途。而年内,嘉里建设通过重要的土地收购审慎扩大土地储备,并开展资产提升计划,为上海、北京和杭州若干投资物业进行优化。同时作出数项新任命以巩固管理团队,并持续透过出售非核心资产促进资本循环。

  “尽管营商环境极具挑战,我们仍能实现稳定的财务业绩,同时作好部署以把握香港和内地的未来机遇,实在令人鼓舞。”

  回暖信号

  数据显示,2022年,嘉里建设录得综合收入145.9亿港元,按年下跌4.8%;发展物业销售贡献收入85.43亿港元,按年增长2.1%。

  2022年,录得物业销售总额99.74亿港元,包括在香港及内地的合约销售53.54亿港元,连同出售香港两个货仓的总代价46.2亿港元。

  合约销售业绩主要来自香港豪宅缇山和瀚名在上半年的销售,以及于年内较后期成功推售缇外所贡献。内地方面,合约销售业绩主要在年内较前期、全国实施新冠疫情防控措施前所录得,因商业活动于2022年其后大部分时间均受防疫措施所限制。

  物业租赁全年收入为49.91亿港元,与去年同期比较下跌6.6%。

  其中,香港投资物业录得收入11.99亿港元,按年下跌7.1%。未计入在2022年上半年向租户提供的一次性租金宽减,以及香港两个已出售货仓的租赁收入,投资物业收入为11.42亿港元,下降2.6%。

  而内地投资物业则录得收入37.92亿港元,与2021年比较下降6.4%。以人民币计算,内地物业部投资物业组合的表现与2021年比较大致持平。

  2022年,嘉里建设毛利率为48%,发展物业销售录得毛利率37%,较去年降低14个百分点,主要由于2022年产品组合变化;投资物业租赁收入则录得毛利率74%,去年为75%。

  报告期内,计入投资物业公允价值变动以及于2021年出售嘉里物流联网有限公司股份所录得的一次性收益20.94亿港元后,股东应占溢利为27.55亿港元。

  扣除上述两个项目,基础溢利为45.2亿港元,下跌28%,跌幅主要由于人民币兑港元贬值、发展物业销售组合变化以及2022年疫情导致物业租金和酒店收入缩减所致。

  每股盈利为1.90港元,同比减少73%。董事会建议宣派截至2022年12月31日止年度末期股息每股0.95港元。连同中期股息每股0.40港元,截至2022年12月31日止年度将合共派发现金股息每股1.35港元。

  据年报,于2022年,嘉里建设共有十二个发展物业项目在售,分别位于香港、福州、杭州、昆明、前海、秦皇岛、沈阳和郑州八个城市;同时于香港、北京、杭州、前海、上海、深圳和沈阳经营九个主要综合用途项目。

  截至2022年12月31日,嘉里建设所持物业组合的应占楼面面积合共4849万平方呎,分别位于内地、香港及海外。年内,收购上海黄浦区金陵路一个项目,为土地储备增添约196万平方呎的楼面面积。

  根据目前的土地储备及发展中物业组合,未来的发展物业将为嘉里建设带来稳定的合约销售,足以满足未来五年及其后销售所需。

  数据显示,于2022年12月31日,嘉里建设待售发展物业的应占总楼面面积为1129万平方呎。其中,在内地将产生959万平方尺的应占楼面面积;香港物业部亦正发展一系列优质项目,并拥有具良好潜力、供未来发展的土地储备达集团应占楼面面积约170万平方呎。

  从不同地域来看,2022年,嘉里建设在内地主要已落成投资物业组合的应占总楼面面积为1058万平方呎,涵盖办公室、零售和出租公寓。

  2022年大部分时间,内地酒店营运大幅受制于相关措施,住宿和餐饮收入均告下跌,令此分部录得收入10.56亿港元,而上年则为16.12亿港元。

  数据显示,位于内地的11个酒店物业项目中,静安香格里拉大酒店、天津香格里拉大酒店、北京嘉里大酒店全年平均入住率较上年变动较大,分别下降31%、25%、24%至35%、31%、31%。

  随着下半年零星疫情逐渐消退,酒店业务整体出现复苏势头的正面迹象,入住率有所改善。今年以来,相关业务回暖迹象愈加明显。

  “前两个月我们看到,无论是人流或者是销售、零售方面的销售都是有增长”。区庆麟于记者会提到:“相信今年在这些购物商场或者租金方面有一个平稳的发展。”

  利率宽减

  另一方面,在经济环境低迷之下,香港物业部录得收入53.45亿港元。凭借过去三年疫情所累积的营运经验,香港物业部于2022年录得总合约销售36.73亿港元,当中包括两个高端豪宅项目缇山和缇外,合约销售达21.12亿港元;另成功由投资物业资产转型为发展物业项目的瀚名亦贡献8.01亿港元的合约销售。

  同时,嘉里建设旗下连接港铁的港岛南项目扬海录得应占合约销售5.43亿港元。

  2022年上半年,香港物业部以46.20亿港元出售两个货仓,连同于2022年录得的合约销售,香港物业部共达成82.93亿港元的物业销售。

  至近期,嘉里建设中标荃湾宝丰路的地皮,管理层也借此透露,嘉里建设会继续在香港和内地寻求合适的土地储备机会,维持一直以来强健发展物业的推售渠道。

  随着全面通关及进入疫情后的新阶段,嘉里建设将继续项目推售,并留意市场情况。

  “前两个月看到买家对住宅项目兴趣有增加,但是我们相信物业市场需要一段时间复苏,我们也会继续密切地留意市场情况,会把握复常和复苏的机遇,继续推售我们内地的楼盘。”

  推盘计划方面,嘉里建设表示:“接下来会部署,有机会推出港岛港铁黄竹坑港岛南岸第四期这个项目。”

  2022年,作为资本循环策略的一部分,嘉里建设决定将Resiglow–Happy Valley转型为发展物业项目,以The Aster品牌推售。

  管理层在此次记者会中做出相关回应:“其实一直都是不断地检视资产,看每一个资产的表现和市况怎么样,而后制定最佳的回报方案,以及去促进资本的循环。”

  “去年我们卖了两个仓,今年我们又将本来是收租的‘Resiglow–Happy Valley’转成‘The Aster’去推售,这个策略我们会持续地做,达至资产管理上面最佳的资本回报和循环。”

  于2022年12月31日,嘉里建设总借贷528.7亿港元,较上一年的374.79亿港元增长约41.06%,总借贷中98%须于五年内偿还,较上一年提高4个百分点。

  截至期末,嘉里建设现金及银行存款共117.01亿港元,低于2021年的174.35亿港元;借贷净额411.69亿港元,较上一年的200.44亿港元增加一倍,主要由于支付上海及香港项目的土地成本。

  与此同时,嘉里建设负债比率(借贷净额除以总权益)大幅提升至33.6%,上年则为15.1%。

  嘉里建设表示,集团采用积极主动的模式管理流动资金,以确保资本资源有充足的空间来满足融资需求,寻求严谨的投资机会,并作出保护以应对非预期的外部经济冲击。

  “集团将继续在可能的情况下以无抵押方式获取融资,并在有需要时以有抵押项目贷款作为补充。”

  值得注意的是,于2022年内,嘉里建设已签订共约170.35亿港元可持续发展表现挂钩银行贷款信贷协议。

  贷款款项将应用于推动长期可持续发展目标的措施,加强其物业组合对气候适应的能力,以及作为一般企业融资。

  嘉里建设亦表示:“我们正致力逐步增加集团整体债务组合中的可持续融资占比。”随着更多可持续发展表现挂钩银行贷款推进,嘉里建设将更能受惠于利率宽减。

  以下为嘉里建设2022年度业绩记者会问答实录:

  现场提问:今年基础溢利下跌,主要原因是什么,跌幅主要是来自内地还是香港业务?

  郑慧善:2022年在疫情和严格防控影响之下,集团总收入跌了5%,整体的表现还算强韧,其中发展物业销售按年增长2%,投资物业受短期租金宽减措施影响,但是也算平稳。

  基础溢利减少刚才提到过,就是人民币兑港币贬值,另外是发展物业组合变化,2022年疫情令到物业的租金和酒店收入有缩减。

  但是我们用当地货币计算,主要是人民币,内地投资物业和2021年基本上持平。如果不计算出售货仓的租金收入损失和租金宽减,香港物业投资租金实际下降了2.6%。

  现场提问:中港现在全面通关,集团今年首季在香港销售表现如何,以及未来接下来的月份推盘的部分怎么样?

  区庆麟:大家都看到近期的市场活跃了一点,在香港的注册市场,似乎各个项目的销售都有一些升温的情况,交投也活跃了。

  刚刚几个小时前我们有一个新闻发布,缇山最后一伙都卖了,已经全部清盘,可以看到嘉里的豪宅项目一直得到市场支持。

  现在我们另外一个豪宅项目譬如缇外,产品是非常独特,在去年中期业绩简报会我也提过,缇外这个项目经过改契增加了34个车位。

  相信知道大家,超级豪宅车位非常重要,能够增加车位对盘的提升非常大。改契在去年第四季完成,而刚才缇山已经清盘,销售团队可以专注缇外的销售。

  我相信缇外的独特性将会受到超级豪宅市场的追捧。

  另外,连接港铁的港岛南项目也重开销售,已经陆陆续续录得成交。本来在跑马地一个RESIGLOW,收租的物业转为销售的物业,用“THE ASTER”这个品牌销售,现在初步得到非常理想的市场反应。

  接下来会部署,有机会推出港岛港铁黄竹坑港岛南岸第四期这个项目。

  现场提问:内地疫情防控措施解封,会不会带动公司在内地的销售表现?推盘部署怎么样?

  区庆麟:在内地,今年前三个月无论在零售或者酒店业务方面都有回暖的迹象,买家对住宅项目兴趣有增加,但是我们相信物业市场需要一段时间复苏,我们会继续密切留意市场情况,把握复常和复苏的机遇,继续推售我们在内地的楼盘。

  今年我们在不同的城市都有项目继续推售,譬如福州、杭州、昆明、深圳前海等。另外武汉和上海浦东两个全新的住宅项目,计划在今年内推售。

  现场提问:香港与内地零售市场方面有回暖,商场的客流和销售情况等是否可以分享一下?今年会不会有租金上调的空间,出租率和租金水平有没有预计?

  区庆麟:前两个月,无论在零售、酒店方面的情况都有所改善。香港去年年中以后开始改善,内地前两个月无论是人流或者是销售、零售方面都有增长。

  现在中央政府有一个很明确表示,专注经济增长,推动经济复苏。相信在国家的政策层面上面,因为已经取消了新冠疫情管控,消费市场应该会改善,也会上升。

  我们也是维持比较谨慎乐观的看法,相信今年购物商场或者租金方面会有平稳的发展。

责任编辑:Robot RF13015
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