案例：

　　今年8月中旬，李女士经过两个星期的认真考虑，决定贷款购置汉口某小区的一套总价为36万元的二手房，并签订了各种规范合同和文本。按照合同约定，李女士在签合同当日支付房东2万元定金和中介公司的佣金。但由于贷款审批及资料准备问题，迟迟未能办理完过户手续。在此期间，不仅此小区刚开盘的一手房价格涨了，而且有第三人愿意以42万元一次性付款购买这套房产。于是，房东的心态发生变化，一是要求涨价6万元，二是退还2万元定金并赔偿部分金额，但解除合同。李女士本想通过司法程序来保护自己的权益，但想到仲裁时间太长，也只有接受第二种方式。

　　现象解析：

　　这种因房价上涨而出现的违约，都是出现在买卖合同签订之后，房产过户手续之前。在此期间，卖方因为房价的攀升，心态会发生变化，不愿再以合同约定价格出售房屋。然而在未办理过户手续之前，房产的处置权还是归属于卖方，买方不得强制要求卖方履行。又由于房价上涨给卖方带来的收益往往大于其要支付的违约金，所以许多卖方宁愿违约也要解除原合同。

　　现在最让买方和中介方感到为难的是，卖方在交易前只会提供房产证复印件，在违约后的执行过程中，买方和中介方不能强制要求卖方履行合同或赔付违约金。所以对于买方来说，既不愿接受卖方的自抬价格，也不愿选择较为繁琐的仲裁司法程序，多是选择使用违约金条款来维护自身权益。

　　如果卖方单方面违约，买方该如何最大限度地保障自己的权益？记者就此问题采访了21世纪不动产等中介机构，将他们的意见简单归纳为以下4点，供读者参考。　　

　　●网上签约备案可有效抑制卖方单方面涨价违约

　　今日，武汉将全面推行二手房网上签约、网上备案、交易资金监管等新规定。根据新规定，当买卖双方达成购买意向后，必须在武汉房地产市场信息网上发布二手房公示信息，并进行二手房居间合同网上备案。合同备案之后，卖方和买方是不能无故违约和无故撤消已备案合同。如确有原因要撤消已备案合同，必须经过卖方、买方、中介方三方共同签署具体证明文件，经房地局主管部门批准后，才能撤消已备案合同。如果已备案房源一直没有撤消，在此期间卖方是不能再次出售这套已公示的房源。　　

　　●双方都要慎签合同，共同讲求诚信　　

　　双方签订合同都要慎重。买方首先要了解房屋的产权情况，比如是否为共有财产，是否存在房屋抵押。要求卖方提供确保有权处理所售房屋的证明。其次尽可能全面考虑房屋细节问题，在合同中清楚标注违约赔偿责任、付款方式、时间、物业交割（特别是水、电、煤气、物业费用、家电等方面的交割）。

　　卖方在合同订立前，要充分考虑到房价上涨等因素。房价上涨的确在考验交易双方的诚信，但当卖方同意签订合同立后，就应严格履行，不应随意毁约，与买方共同讲求诚信。　

　　●在合同中约定较高金额的违约金　　

　　卖方违约主要是由于房价上涨带来的收益大于其要支付的违约金。

　　现在在这种房价上涨的大背景下，一定要在合同中注明毁约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况的处理。

　　特别是在违约条款栏中尽量将违约赔偿额定高一些，约定较高金额的违约金，不仅对业主的违约提出心理警示，也可增加违约方的违约成本，最大限度地避免违约的发生。

　　作为提供房产交易服务的中介机构，当违约成为事实的时侯，应该尽力维护守约方的利益，积极进行调解，从而最大限度的挽回守约方的利益。

　　●提前准备贷款和过户相关资料，尽快办理过户相关手续　　

　　二手房交易手续比较复杂，时间较长。一是由于贷款面签及审批时间和各区局的办证时间本就很长，二是买方在提供所需资料时，又会耽误一些时间。造成双方从签署买卖合同到房屋过户之间产生较大时间差，而在此期间，如果房价上涨比较明显，这样容易造成卖方的心态发生变化。

　　买方在签定合同之前就要求中介提供一份贷款和过户所需资料明细表，提前做好资料准备工作，可以有效减少自己准备资料的时间。