原报告 | 蓝领公寓的“蓝海”

1评论 2021-06-09 17:05:32 龙头股,这样抓!

  观点指数 不同于白领公寓以单间形式定价,蓝领公寓大多数是通过与企业合作,出租床位,从而收取相关费用。

  从客户群体方面划分,蓝领公寓可以分为两个类别:产业园区企业宿舍模式和城市第三产业员工宿舍模式。相较于后者,前者以制造业为主,能够衍生更大的住房租赁需求,更易形成规模化发展。

  从市场需求端来看,2019年底,第三产业就业人员达3.67亿人,逐年增长的就业人数给蓝领公寓市场带来了巨大的租赁需求。

  今年“两会”提出,解决大城市住房问题成为国家战略方针,以及“十四五”规划中建议多渠道增加租赁住房供给,保障职住平衡。

  政策利好,加之入局玩家尚少,为蓝领公寓带来可观的市场发展空间。

  “空白市场”引百家发挥所长

  与白领公寓不同,蓝领公寓也称为企业员工公寓,主要盈利模式是通过与各家企业合作,出租床位给企业,从而收取相关费用。

  2020年,在疫情阴霾之下,蓝领公寓企业还是积极拓展规模,动作频频。

  一季度,魔方集团将部分白领公寓改为蓝领公寓。2020年,魔方9号楼公寓新开超2000间蓝领公寓,缓解产业园区及周边基层员工的住宿问题。7月,乐乎集团正式推出企业服务公寓品牌——起程公寓,首个项目位于北京十里河地区,共140间房。

  在收并购方面,安歆公寓先后并购易企租和新起点公寓,入股杭州诺巢故寓,加速行业资源整合。疫情之下,蓝领公寓体现了较好的抗风险能力,加速规模扩张。

  发展模式上,企业各有侧重。华舍公寓和筑梦居公寓提出“共享宿舍”的概念,即同一家门店可以承接多家企业的住宿需求,按照实际入住人数收费,从而灵活安排床位。与其他传统的蓝领公寓相比,可以减少空置床位,降低企业员工的住宿成本。

  自如城市之光采用的则是一价全包的方式,即所有房型免收服务费,并提出城市生活六人间免水电网费,最大限度地降低企业员工的居住生活成本。

  从企业定位来看,有专注与打造“生活+商业”生态型大社区的蓝领公寓企业,而大多数蓝领公寓还是致力于为城市企业员工提供住宿综合服务。

  如丰乐公寓是顺丰自有的蓝领公寓品牌,面向企业内部员工及劳动密集型企业提供住宿服务,以功能需求为主导,满足用户基本租住需求。截至2020年9月,丰乐公寓已经布局北京、天津、上海、苏州、杭州等15个核心城市。

  同样安歆公寓亦是针对于劳动力密集型的服务业企业,目前已布局全国 24 个城市,重点分布于上海、深圳等一线城市及南京、杭州等热点新一线城市。其中,上海累计管理房源规模占比均超过 38%。

  租金定价方面,不同于白领公寓以单间的形式定价,蓝领公寓大多是以床位定价。从房间户型上来看,多数蓝领公寓可以提供单人间、双人间、4人间、6人间以及8人间的企业宿舍。目前碧咚公寓以每月200-900元./床定价,包含可以容纳2-8人的四种标准房型。筑梦居公寓同样以床位定价,不同城市标准不一,大多房型可容纳4-8人。

  产业园区蓝领公寓更具想象

  从客户群体方面划分,蓝领公寓可以分为两个类别:产业园区企业宿舍和城市第三产业员工宿舍模式。

  产业园区宿舍模式主要是面向园区内的企业员工住宿需求,通过与园区企业、政府等合作,以服务园区企业为核心,提供住宿服务的集中式蓝领公寓。

  以乐璟生活社区为代表的蓝领公寓,专注于为产业园区员工打造居住+商业的社区型蓝领公寓产品,通过对旧社区改造升级,激活社区商业,引入生活+商业大社区的理念。

  而城市第三产业员工宿舍模式,是面向城市核心区域的餐饮住宿、教育培训等服务业企业员工提供住宿服务。主要分布在城市核心区域以及以第三产业聚焦区域。

  对比两种模式,以制造业为主导的产业园区企业能够衍生更大的住房租赁需求,专注该模式的蓝领企业更容易实现规模化发展。第三产业员工宿舍模式多数布局于城市核心区域,成本的管控和运营难度相对更大。未来,前一种模式的发展路径或更为明朗。

  数据来源:国家统计局,观点指数整理

  对于城市第三产业员工宿舍模式而言,逐年增长的就业人数给蓝领市场带来庞大的租赁需求。截至2019年底,第三产业就业人数达3.67亿人,占比47.4%。在城镇化进程发展中,愈加多的第三产业就业者来到一二线城市,而这些从业者由于户口、收入等问题,多数选择住房租赁,从而催生出强烈的蓝领公寓住房租赁需求。

  目前,布局蓝领公寓市场的企业相对匮乏,发展潜力较大。

  政企合作提升资产效能

  今年“两会”提出规范和支持租赁市场健康稳定发展,同时各地提出,多渠道新增租赁住房,推进集体土地租赁住房试点,优化住房供应空间布局,促进职住平衡。住房租赁被提高到国家战略层面,解决好企业基层员工的住宿问题,也就成为解决城市住房问题的重点工作。

  值得一提的是,北京建信住房公司的首个集体用地租赁住房项目(CCB建融家园·创业之家),是与西红门镇政府合力解决集体租赁住房而推出的创新项目。该项目由乐乎公寓集团旗下的蓝领公寓品牌起程公寓提供运营管理服务,为蓝领公寓参与集体土地建设租赁住房项目提供了参考样本。

  此外,通过招投标的方式,国家队会选择一些优质的蓝领公寓运营商进行合作。例如,2020年11月,安歆集团中标杭州市的《福田居水墩蓝领公寓运营服务选聘》项目,由杭州政府提供房源,安歆集团提供运营管理服务。

  除此之外,安歆青年社区福州滨海新城店、安歆青年社区长沙三一重工店以及安歆青年社区义乌科创园店等项目,均是通过政企合作的方式。安歆集团负责输出运营管理服务,从而获取费用收入。

  另一蓝领公寓品牌乐璟生活社区,采用政企银的合作模式。由苏州恒泰控股集团有限公司、上海中富旅居集团有限公司、建设银行合资成立的润家乐璟东景生活社区,位于苏州工业园区内,总建筑面积约10万平方米,宿舍约1440间。采用社区+商业模式,通过对原陈旧社区改造升级,优化社区空间功能分区,提升资产效能。

  当前两集中政策背景之下,筛选优质蓝领公寓运营商,共同合作推进租赁住房项目的运营,类似的政企合作相信会越来越多,这也为蓝领公寓带来可观市场空间。

  原报告 | 敏于数,追本溯源,解读地产深层次脉络。笃于行,揭行业整体发展规律。

【来源:观点地产网 (责任编辑:Robot RF13015)

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