厦门第二次集中供地:建发保利中海抢地与旭辉们的谨慎

1评论 2021-06-10 23:26:28 龙头股,这样抓!

   截至目前,全国第一阶段集中供地基本告一段落;第二批供地也将陆续开展。

  6月10日,厦门第二批集中供地迎来正式拍卖。相比首批供地仅5宗,本次共推出11幅地块,总建面超145万平方米,起拍总价274.3亿元,均采用“限房价、限地价、竞配建”方式拍卖,条件相对严格,但程度也不算高。

  从地块分布区域看,湖里1幅,海沧3幅,集美1幅,翔安2幅,同安4幅。大体可分为岛内和岛外来观察,与此前两地分化较大有所变化的是,本次地块均引起不少开发商争夺,程度激烈,只是岛内地块更甚。

  最终11宗地块揽金343.85亿元,值得注意的是,本次参与竞拍的开发商中,出现了更多央企、国资背景的企业,如保利、中海、建发、金茂、中粮等,拿地势头较民企开发商也更为迅猛。

  建发百亿抢地

  本次集中供地分为上下两场,上午开拍岛内湖里钟宅及岛外海沧马銮湾共4幅地块,下午拍卖集美翔安及同安等7宗岛外地块。

  岛内新房库存极少,地块本就供不应求,势必要引来激烈争抢,湖里钟宅地块自然成为了本场土拍的重头戏。

  该宗地块规定限价7.18万/平方米,且不得绑定车位出售,拿地门槛有所提高,但依旧是头部房企的争夺重点。

  地块共吸引7家房企报名参拍,分别为建发、中骏、金茂、保利、万科、国贸中海、旭辉。开拍1分钟,旭辉便一口气喊价53.1亿元触顶,转为竞配建环节。

  万科在报出24400平方米竞配建后下场,中骏虽多次加价,但最终剩下金茂和建发僵持,结果建发以配建28300平方米胜出,成交楼面价50518.5元/平方米。

  该宗地块是今年供地计划中岛内最后一幅宅地,位于厦门热门板块——五缘湾核心腹地,周边资源相当优渥,地缘优势的光环所在使得市场未来预期较高。不少业内指,地块未来限价新盘基本不愁卖,利润也较高。

  本次建发以上限价格53.1亿元竞得,商品住房销售均价不得超过7.18万元/平方米,且车位不得捆绑销售。对比之下,周边高端住宅云集,二手房均价8.5万-11万/平方米,这对利润空间的的控制也提出了一定挑战,更考验快周转和成本管控能力。

  而岛内楼面地价随之创新高,业内分析指,这提高了市场价格增长预期,购房者会加快入市,市场热度会处于较高水平,对岛内房价有所促进,但增幅尚且可控。

  随着两次集中供地后更多开发商进入厦门,建发也有了更强对手。据了解,建发拿地决心较大,本次土拍11宗地块均有其身影,除湖里钟宅地块以外,还以48.1亿元抢下海沧马銮湾片区优质地块,颇有宣誓主场的意味。

  该宗位于海沧区的地块编号2021HP03号,堪称本次土拍岛外最优质地块之一,报名参拍房企包括建发、旭辉、华润、中骏、万科、龙湖、招商蛇口、宝龙。

  该宗乐活岛地铁综合体地块自带12万平方米商业,为本次土拍中龙湖唯一参拍地块,且龙湖拿地呼声也是最高的,不过最终仍不敌本地虎建发。

  经过近1个小时竞拍,由建发以楼面价31473元/平方米高价抢下。

  据悉,建发2020在厦门销售破220亿,而今年在厦门除了悦府湾璟以外,其余项目所剩货值不多,为追赶销售指标,需要加快纳储、加快周转。

  不过以建发在资金成本和品牌溢价上的优势,要保持拿地项目有8%至10%利润,可能会选择放弃岛外质素较差且价格太高不利快周转的地块。

  近两年来,建发加快了拿地扩储节奏,今年也不例外。截至目前,其在厦门、福州、北京、深圳、杭州、无锡、南京、苏州、上海等城市土拍市场上都表现积极,意欲加强全国布局。

  主战场与“陪跑者”

  业内人士表示,目前开发商在厦门普遍土地储备明显不足,“僧多粥少”使得历次土拍都比较火热。

  本次集中供地,更具资金优势的央企、国企表现更为抢眼,如保利、中海、金茂等多有所斩获;相对而言,民企介入的机会较难把握。在叫价角逐过程中,便可见各房企之间的力量对比。

  如岛外海沧区马銮湾3幅地块被视为最优质的地块,建发竞得一宗后,另外两宗分别由保利和住宅斩获。

  其中,海沧2021HP01号地块共有11家房企报名参拍,分别是中骏、保利、金地、万科、正荣、华发、绿城、旭辉、联发、住宅、建发。

  据悉,47亿前的报价频次比较紧凑,且多家房企应价,但旭辉在报出47.1亿后没继续参与,剩下保利和建发角逐。最终,保利以总价49.7亿拿下,成交楼面价28867元/平方米。

  值得注意的是,旭辉在湖里钟宅地块同样表现积极,一开始报价便直接到上限53.1亿,但在竞配建环节报出20700平方米后“熄火”。这大概率超过了旭辉的利润测算范围,从两次中场停手都可以看出,旭辉还是较为谨慎。

  无独有偶,湖里钟宅地块拍卖中,万科、中骏等也在积极报价后竞配建环节停止参与,不再出手。业内分析指,在集中供地中国企较占优势,而其他开发商则要谨慎对自身投拓逻辑、发展需求和开发水平综合衡量。

  海沧2021HP02号地块则同样由国企住宅以总价34.9亿竞得,楼面价28884元/平方米,溢价率26.91%。参与该宗地块竞拍的有11家房企,分别为绿城、保利、万科、住宅、中骏、首开、弘发智悦、金地、旭辉、联发、正荣。

  此外,中海以62.25亿拿下同安区两宗地块,包括以18.55亿获2021TP03商住地,楼面价2.29万元/平方米,溢价13.8%;以43.7亿获T2021P03地块,楼面价17836元/平方米,溢价26.67%。

  2021TP03商住地位于环东海域同安新城,隶属银城智谷片区,相较同片区内其余两幅地块,面积较大,住宅套数限制854套;该片区目前已聚集了保利、首开、融信、禹洲等房企,区域内居住氛围趋于成熟;而T2021P03地块位于集美与同安交界地带,周边众多大型产业组团,产城融合基础较优。

  据观点地产新媒体了解,上个月厦门首批集中供地中,中海便联合国贸92.3亿+3.62万平配建拿下思明区洪文地块,击败了华发、平安、保利、建发、招商、万科、旭辉、华润、中骏、首开、金茂等12家房企。

  另一央企金茂在本次集中供地中也有斩获,以总价40.1亿拿下了翔安2021XP02号地块,楼面价21552元/平方米,溢价率19%。

  据悉,这是环东腺苷片区时隔4年再次有宅地出让,2017年金茂与中粮就分别竞得该片区一幅地块,楼面价2.9万/平方米。

  此外,正荣继5月份以18.8亿元+1700平配建拿下集美J2020P03地块后,本次再以总价15.7亿拿下集美2021JP01号地块,楼面价29236.5元/平方米,溢价率40.18%。

  对比而言,本地块较上月拿下的地块综合质素更为优质,且楼面价更低。

【来源:观点地产网 (责任编辑:Robot RF13015)

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