股东会见闻录 | 张亚东:绿城中国不会再掉进新的坑

1评论 2021-06-19 00:26:21 龙头股,这样抓!

   6月18日下午,绿城中国在杭州召开股东周年大会。

  与往年一样,公司董事会主席张亚东携行政总裁郭佳峰、董秘尚书臣等一众管理层出席。这也是张亚东履新的第三年,2018年8月,绿城正式宣布由张亚东接替曹舟南出任行政总裁,后成为绿城历史上第二位独立的董事会主席。

  而郭佳峰,则是在2020年末被提拔成绿城总裁的“老绿城人”,股东更将他称为张亚东身边的“韩信”,有勇有谋。

  随着新的管理班子被推至台前,绿城在市场上态度进取,不断加快规模扩张的速度。2021年,绿城定下3100亿这一较为保守的目标。在一段时间的奔跑之后,绿城希望能够在规模增长的同时带来其他结构性的优化,使绿城以后走得更远。

  股东会的流程十分顺利,在宣读议案表决后进入了股东提问环节。与会的股东也很珍惜这一机会,提出不少关切话题,其中涉及销售、投资、三道红线、计提减值等。

  销售与投资

  张亚东笑着说,郭佳峰是自己“三顾豪宅”请回来的人才。

  曾在绿城任职逾15年的郭佳峰,对绿城的了解是极深的。张亚东透露,郭佳峰回归后大部分的精力放在绿城的投资上。

  据了解,2020年,绿城加大土地投资力度,拿地金额再创新高,全年土地购置费用同比上涨较大。从项目数目和面积以及货值来看,都新增较大。

  “佳峰总每周二周三,从早到晚,确保每一个项目的准确。”张亚东调侃称,郭佳峰对自己要求极严,要求对去年的一百多个项目进行复盘,特地招聘了一个人负责这项工作,要求百分百达到计划。

  郭佳峰透露,去年12月底进行了2019年至去年年底所有项目的复盘,如果这些项目有100亿利润,复盘达到了超过96亿的利润兑现,只折损了3%左右。上半年形势比较好,7月的再一次复盘将超过100亿。

  在绿城追赶的路上,这样一位熟悉绿城,又多年负责一线工作的人,自然是负责投资工作的首选。

  当然,郭佳峰也交出了一份不俗的成绩单,之前获取的项目逐步呈现在销售上。

  张亚东欣喜地透露,目前绿城中国已完成很大的销售目标。

  大幅增长销售表现正得益于投资。据透露,目前绿城在招拍挂已获取大规模货值,加上收并购的项目,货值非常可观。

  “能转化800亿货值,比年初计划的当年转化数360亿多了440亿元,原定的销售额没考虑超额转化的数。这还不包括亚运村的项目,原定销售计划包括亚运村,因为一些原因没开盘,不然销售还能更高。”

  那么,这些获取的土地利润率能有多少?这无疑是股东最为关心的。张亚东称,绿城中国的拿地标准是利润率8%-10%,甚至10%以上。

  作为杭州本地房企,绿城今年在杭州首次集中土拍“颗粒无收”,反观在北京、宁波等城市,却大手笔拿下多宗地块。

  “杭州集中供地为什么57块地都没拿?算下来全是亏损。我们刚从历史的坑里爬出来,怎么能掉到新的坑里。”

  观点地产新媒体了解到,在5月末的宁波集中拍地中,两天时间,绿城斥资97.7亿元拿下6宗优质宅地,成为此次宁波土拍最大赢家。6宗地块溢价率均超过24%,其中4块更是超过29%。另6宗地中只有1块是与镇海蛟川合作摘得,其余5宗均为单独拿地。

  对此,绿城中国管理层表示,2019年,绿城在宁波计划销售70多亿元,最终完成100多亿元,在区域排名第三。2020年,在宁波销售达到300亿元,今年预计能达到520多亿元。

  “宁波是这几年绿城深耕的城市,在宁波有较大优势,一般公司的管理营销费用是3%,我们只需要0.5%,今年宁波拿到的地利润不低,利润率应该能达到6%以上。”

  在张亚东看来,宁波的Irr非常高,安全性非常好,现在的问题不是利润率低,而是公司没有大项目,货值储备不够。“我现在甚至要求(宁波公司)降速,不能变成一个高流转的公司。”

  规模上,在绿城五年规划中,预期在2025年达到6400亿合同额。其中,重资产4500亿,

  代建1500亿元,新兴业务400亿。张亚东表示,这个指标的完成没有任何问题,未来每年一位数增长就能达成。但他不希望未来绿城像今年、去年这样大幅度增长,希望能有更大的空间做好产品。

  至于“三道红线”,据了解,2020年,绿城目前为“黄档”企业:剔除预收款后的资产负债率为71%仍超出阈值;净负债率约为65%,非受限现金短债比为1.4。

  管理层坦言,剔除预收款后的资产负债率改善起来确实比较困难,未来将通过加快去化、提高利用效率、合理控制成本费用支出等举措,争取2023年进入绿档。

  市值之问

  “我买绿城的仓位是从茅台换仓到绿城的,十年以来是一笔比较失败的投资。”为什么绿城那么好的公司,今年股价的表现比其他表现很差的房企还多?”现场股东金句频出。

  纵观整场股东会,关于绿城市值的讨论尤为热烈。从股东的利益出发,和切身利益相关的股价确实是他们最为关心的,

  不过,自2020年10月触顶以来,绿城的股价便呈现一路走低的趋势,最高从15.7港元腰斩至目前8.38港元。尤其是年度业绩发布次日,该公司股价便收跌12.48%。

  在信心大于黄金资本市场,股东们认为绿城管理层应该加强沟通,他们期盼管理层,能够对外传递更多正面信息。

  一位股东称,绿城在财务报表上就像一个好孩子,一板一眼做事情。

  “资本市场是很残酷的,如果绿城利润明年爆发,一些有瑕疵的项目能不能缓缓再计提?”在一些股东看来,绿城已连续多年进行计提减值,这样不利于在资本市场的形象。

  观点地产新媒体了解到,绿城已连续四年计提上亿元大额资产减值。

  2020年,绿城中国营收利润实现双增,但若扣除汇兑损益、收购收益、若干资产的减值亏损计提与拨回的税后净影响,以及若干资产的公平值调整的税后净影响,公司2020年股东应占核心净利润为39.93亿元,相较上一年的43.36亿元同比下滑7.91%。

  年报显示,绿城中国2020年计提的资产减值为13.34亿元,与去年同期基本持平。其中,三个房地产开发类项目计提4.78亿元,非房地产业务计提减值8.56亿元,包括足球俱乐部、酒店、风景区等。

  据了解,在此之前,绿城中国已连续三年进行减值拨备。

  2017年—2019年期间,绿城中计提资产减值金额分别为9.79亿元、17.35亿元和13.76亿元,加上2020年计提的数值,四年的计提数值高达54.23亿元。

  众所周知,通过拨备、汇兑损益减值等财务手段,绿城是在覆盖过去几年因投资产生的历史问题。

  “我们也需要总结和反思,本来以为替大家做了轻装上阵的事情,没想到大家是这样反向的感受。”张亚东称,绿城现在已经没有大的减值压力了。

  在现场,张亚东也打起气来。

  “现在是买绿城的最好时机,错过就晚了。”张亚东甚至向在场股东承诺,绿城的销售、投资、利润增速会远远高于同行,出现的问题远远少于历史。

  “新的坑不保证没有,但绝不会像以前那么多那么大的坑。”

【来源:观点地产网 (责任编辑:Robot RF13015)

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